2016年12月7日 星期一
相对住宅地产,商业地产投资的水更深,陷阱更是触目惊心。
本期【奥淇宏盛云客汇】特邀美国知名商业房地产专家丁伟豪(Howard Ding)先生,美国YK集团资深副总裁,泰安控股创办人之一,洛杉矶时报LA Times, 洛杉矶美语电台KPCC – 特约专访人,为大家进行深入解读,在疫情之下,如何进军商业房地产投资。
美国房产市场的现状分析
根据国泰银行和加州大学洛杉矶分校安德森预测中心,做出的最新经济形势分析。
2020年前八个月与2019年同段时间的房价与租金中位数的成长率。我们可以看到凤凰城(Phoenix)的房地产受到了最多人的青睐,房价中位数成长了10.5%,租金中位数也成长了5.8%。圣荷西(San Jose)不遑多让,房价也成长了10%。紧接在后的还有西雅图9%的成长率、哥伦布(Columbus)的7%以及洛杉矶与圣地牙哥的6%。而旧金山、纽约、芝加哥与檀香山的房价成长率则是在过去的12个月内出现在末端的位置。
旧金山及硅谷地区的租金中位数下降,纽约曼哈顿的租金也下降了,而郊区的则上升。洛杉矶由于处于扩张的阶段,则没有明显变化。
根据STR1研究显示,饭店与汽车旅馆的收入出现了巨大的跌幅,各个地区观光旅游业也收到一定的影响。由于疫情,我们预估至少要到2022年以后,甚至更久,整体产业才有可能回到2019年的情况。
商业房地产投资
【不同类别商业房地产投资】
• 商场的投资回报率平均为5.1%,但需要理智看待租户的质量。已经租满,且有长期租户,租户质量高的商场比较适合最求稳定的投资者;而未租满,但还有上涨空间的商场适合敢于冒险的投资者。
• 对于写字楼的投资,如果该房产已经跟政府签长期的合约,可以考虑入场。如果租户不稳定,则要考虑自己或朋友是否有使用需求。
• 酒店投资,必须要利用“品牌效应”,大品牌的酒店可考虑入场。
• 工业地产,投资相对安全。物流,仓库等现在是非常火的工业地产投资的选择。有小的仓库被大的仓库逐渐取代的方式。如果是自己使用仓库,必买!如果买很大的仓库,则要考虑是否可以共享。
【出租公寓投资】
公寓要购买至少5套以上,才能作为商业地产来看待并且进行出租。回报率平均一般在4.29%,虽然不高,但是非常安全,稳中求进。
Howard建议要买将近租满(80%或以上)的,15年以内的比较新的,装修设计时尚前卫的公寓。公寓是商业地产的“模范生”,而南加的租金一直在上涨,投资出租公寓是比较有潜力的选择。
【土地开发】
在疫情期间,不适合进行土地开发,成为土地开发商。因为土地开发的限制和规矩比较多。从开发到变成成熟的小区,一般都要进行至少10年的时间。虽然,如果土地有建筑许可证和规划许可证,可以考虑入场。
但是Howard 建议大家目前持观望态度比较好。大家一定要找专业的团队和地产经纪人,帮您做详尽的规划,全面的市场分析,再来决定做哪种类型的商业地产投资。
【常见问题分析】
【疫情之下现在是不是投资商业房地产的最佳时机?】
现在并非最坏的时间,但是如果要简单看投资回报率,租客比较稳定,现在进场也并不差,也并非最低点。
羊毛出在羊身上,如果该法案通过的话,租房人可能会被要求付房地产税;大公司可能会搬走;同时会影响到商业房地产的增值。由于法案充满不公平性,大家都希望其不要通过。
此问题要从不同党派增税和减税方面来看。不论谁上台,通货膨胀的影响都会存在。但是对商业地产影响还是有限的,还需要考虑投资的项目以及投资的方式。
两个并不矛盾,建议可以考虑两个一起购买。 由于保险可以年付,不需要一次性付清,购买房产,也不需要一次性付清,在付完头款后,可以通过贷款来分期购房。$100万的现金可以拿出20%来购买保险,剩下的80%来付房屋头款,就可以保险和房产同时拥有。除此之外,在去世后,如果房屋有未缴纳完的贷款,死亡赔偿金可以帮助您解决剩余的房地产贷款的款项,让您的后代无忧。两者是最佳的搭档和配置。
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(图文由美国奥淇宏盛提供)
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