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奥淇宏盛云客汇 进军商业房地产

發佈時間:2020年10月15日 15:36 來源:美新社 评论:0條 點擊:2211次

相对住宅地产,商业地产投资的水更深,陷阱更是触目惊心。


本期【奥淇宏盛云客汇】特邀美国知名商业房地产专家丁伟豪(Howard Ding)先生,美国YK集团资深副总裁,泰安控股创办人之一,洛杉矶时报LA Times, 洛杉矶美语电台KPCC – 特约专访人,为大家进行深入解读,在疫情之下,如何进军商业房地产投资。




美国房产市场的现状分析


根据国泰银行和加州大学洛杉矶分校安德森预测中心,做出的最新经济形势分析。


2020年前八个月与2019年同段时间的房价与租金中位数的成长率。我们可以看到凤凰城(Phoenix)的房地产受到了最多人的青睐,房价中位数成长了10.5%,租金中位数也成长了5.8%。圣荷西(San Jose)不遑多让,房价也成长了10%。紧接在后的还有西雅图9%的成长率、哥伦布(Columbus)的7%以及洛杉矶与圣地牙哥的6%。而旧金山、纽约、芝加哥与檀香山的房价成长率则是在过去的12个月内出现在末端的位置。


虽然各地房价的成长率不一,美国绝大部分的地区皆出现了房价上涨的趋势。与此相比,同时段内租金的成长率则较为缓慢。从图我们甚至可以看到纽约、圣荷西、旧金山与波士顿四个城市的租金在过去一年出现了下跌的情况。

                                                                
此外,人口资料显示千禧世代的生育年龄有持续往后延的趋势以及郊区化的发生,越来越多的人会迁出城市。目前还有说民众因为远距工作的模式,正搬离沿岸城市或搬至郊区以增加社交距离,不过这个潜在影响房市的因素还需要时间来确认。

旧金山及硅谷地区的租金中位数下降,纽约曼哈顿的租金也下降了,而郊区的则上升。洛杉矶由于处于扩张的阶段,则没有明显变化。


根据STR1研究显示,饭店与汽车旅馆的收入出现了巨大的跌幅,各个地区观光旅游业也收到一定的影响。由于疫情,我们预估至少要到2022年以后,甚至更久,整体产业才有可能回到2019年的情况。


商业房地产投资


【不同类别商业房地产投资】



• 商场的投资回报率平均为5.1%,但需要理智看待租户的质量。已经租满,且有长期租户,租户质量高的商场比较适合最求稳定的投资者;而未租满,但还有上涨空间的商场适合敢于冒险的投资者。


• 对于写字楼的投资,如果该房产已经跟政府签长期的合约,可以考虑入场。如果租户不稳定,则要考虑自己或朋友是否有使用需求。


• 酒店投资,必须要利用“品牌效应”,大品牌的酒店可考虑入场。


• 工业地产,投资相对安全。物流,仓库等现在是非常火的工业地产投资的选择。有小的仓库被大的仓库逐渐取代的方式。如果是自己使用仓库,必买!如果买很大的仓库,则要考虑是否可以共享。


【出租公寓投资】

公寓要购买至少5套以上,才能作为商业地产来看待并且进行出租。回报率平均一般在4.29%,虽然不高,但是非常安全,稳中求进。 


Howard建议要买将近租满(80%或以上)的,15年以内的比较新的,装修设计时尚前卫的公寓。公寓是商业地产的“模范生”,而南加的租金一直在上涨,投资出租公寓是比较有潜力的选择。                                        

【土地开发】

在疫情期间,不适合进行土地开发,成为土地开发商。因为土地开发的限制和规矩比较多。从开发到变成成熟的小区,一般都要进行至少10年的时间。虽然,如果土地有建筑许可证和规划许可证,可以考虑入场。


但是Howard 建议大家目前持观望态度比较好。大家一定要找专业的团队和地产经纪人,帮您做详尽的规划,全面的市场分析,再来决定做哪种类型的商业地产投资。


【常见问题分析

【疫情之下现在是不是投资商业房地产的最佳时机?】

现在并非最坏的时间,但是如果要简单看投资回报率,租客比较稳定,现在进场也并不差,也并非最低点。


【是否Prop15法案会通过?通过之后对于商业房地产的影响有多大?】

羊毛出在羊身上,如果该法案通过的话,租房人可能会被要求付房地产税;大公司可能会搬走;同时会影响到商业房地产的增值。由于法案充满不公平性,大家都希望其不要通过。


【大选之后,川普或者拜登选上之后对商业房地产的影响?】

此问题要从不同党派增税和减税方面来看。不论谁上台,通货膨胀的影响都会存在。但是对商业地产影响还是有限的,还需要考虑投资的项目以及投资的方式。


【如果有$100万现金,是投房地产还是保险呢?】

两个并不矛盾,建议可以考虑两个一起购买。 由于保险可以年付,不需要一次性付清,购买房产,也不需要一次性付清,在付完头款后,可以通过贷款来分期购房。$100万的现金可以拿出20%来购买保险,剩下的80%来付房屋头款,就可以保险和房产同时拥有。除此之外,在去世后,如果房屋有未缴纳完的贷款,死亡赔偿金可以帮助您解决剩余的房地产贷款的款项,让您的后代无忧。两者是最佳的搭档和配置。


奥淇宏盛每周三下午4点,携手各界专业人士,经验丰富的律师,会计师,房产经纪人,保险经纪人等,推出【奥淇宏盛云客汇】云端专栏节目,站在最前沿,为您解读保险理财,财经新闻和时政分析。


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(图文由美国奥淇宏盛提供)

                                                                                                                                                 

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