【帕薩迪納】受到新冠病毒的持續影響，給加州的租房行業增添了不少不可避免地法律問題。無論是租客還是業主，為了幫助大家更好的了解隨時更新的法律規定及動向，前檢察官、南加州知名審判出庭聯邦律師、亞凱迪亞市議員鄭博仁(Paul P. Cheng, Esq.)，也在時刻關注情況變化，為公眾不斷解讀隨時頒布的新法律。

自從新冠大流行在加州蔓延以來，州長紐森發布了兩項針對受疫情影響的居民的驅逐活動的行政命令。

今年3月27日，美國國會頒布了《新冠病毒援助紓困經濟安全法案》，內容包括叫停參與聯邦政府資助的房貸計劃，或聯邦經濟適用房計劃的住宅物業的驅逐申請, 包括第八章聯邦房屋補助券計劃的物業。

4月6日，監督加州法院系統的加州司法委員會通過了一項緊急規定——禁止加州所有的房客驅逐活動。

此外，所有加州的地方政府也都相繼禁止了驅逐受疫情影響的租客。由於租房相關新規定仍在不斷變化中，以下是截止目前為止，房東房客需了解的注意事項問答：

問：由於疫情，房客付不起房租，可以被房東驅逐嗎？

答：不可以，至少目前為止還不可以。
 
加州州長紐森簽署了AB3088法案，該法案禁止房東驅逐受疫情影響導致經濟困難而支付不起租金的租戶。經濟困難的法律定義是指：

* 因新冠病毒大流行引起的收入損失。
* 新冠病毒大流行期間執行基本工作直接相關的自付費用增加
* 因新冠病毒大流行而直接導致保健費用增加
* 因照顧兒童或照料受新冠病毒大流行影響的老年人、殘疾人或患病家庭成員，而限制了租戶的收入
* 因照顧兒童或照料受新冠病毒大流行影響的老年人、殘疾人或患病家庭成員，而導致開支增加
* 其他因新冠病毒大流行而導致租戶收入減少、或租戶支出增加的情況。

房東可從2021年2月1日起驅逐不交租金的租戶。但如果房客在2021年2月1日後按時交租，則房東不能因其在2021年2月1日前未付房租而驅逐房客。

美國疾病控制與預防中心(CDC)也頒布了臨時令，禁止各項驅逐房客活動。該命令目前於2020年12月31日到期。但是，其保護性不如加州的驅逐令嚴格。如果租戶因特定的經濟困難而無法交租，該命令可以阻止租戶被驅逐。

問：針對房客的交租義務會有什麼變化？

答：租戶在今年3月至8月期間允許暫停交租，但房客必須至少支付9月至12月的租金的25％。自2021年3月1日起，房東可以在小額法庭上，起訴房客並要求其支付未付租金。
 
根據AB3088法案，對於因疫情而導致經濟困難而無法支付租金的租戶，必須在以下期間內支付所欠房租：

* 2020年3月1日至2020年8月31日：不規定房客必須交租，但所欠租金將被視為“消費債務”。房客仍欠這筆款項，但不能因此而被驅逐。
* 2020年9月1日至2021年1月31日：房客必須在2021年1月31日前支付該時期每個月所欠租金的25％。房客剩餘債務將面臨小額索賠訴訟的影響。

然而，在2021年3月1日前，房東都不得在小額法庭起訴租客以獲得未付租金。但根據美國疾病預防與控制中心的命令，租戶每月必須支付盡可能多的租金。

問：如果是與新冠疫情無關的原因，房客無法支付房租，可以被驅逐嗎？

答：在2020年10月5日之前，房客都不可以被驅逐。但是在該日期之後，如果是上述原因，則房客可以被驅逐。
 
AB 3088法案禁止房東在2020年10月5日前，因非法侵佔他人財產者對房客提起訴訟，如果訴訟理由之一是因為房客未交租。

此外，AB 3088法案還禁止2021年2月1日前，針對“無理由(no-cause)”的驅逐房客活動，這意味著除非是法律規定的“正當理由”（包括不支付房租），否則房東也不能驅逐房客。

問：如果房客不在租房中居住或想搬家，房客可以退租嗎？

答：如果房客簽的是一年租約，但要求提前退租，並且如果房客不能提供其他替代的租戶，房客可能要承擔所欠租金。月租形式的租戶需要以書面形式，提前30天通知房東搬家的意向。
 
如果房客的租約期限比月租稍久，並想提前終止租約，則法律規定房東要在剩餘租約的時間內，嘗試尋找其他租戶。但是，如果可能的話，還是建議租客嘗試自己尋找替代租戶。因為，無論哪種方式房東都可以收到租金。但是因為疫情，房東可以合理地認為他們找不到替代租戶，所以對於房客也許會更有動力去找下家。如果房客能夠積極找到合適的替代房客，那麼房東也將很難要求房客繼續支付租金。

問：在疫情期間房客允許看房嗎？

答：應該是不受影響的。根據法律命令，搬家或屬於必要活動。
 
嚴格意義上分析，如果已經計劃好搬家，或者出於安全、衛生或宜居性的原因而必須搬家，或者因為居家令的原因需要居所而必須搬家，那麼搬家可以被認為是必須的。

問：房客可以要求退還保證金嗎？

答：除非有例外情況，房東必須在21天內退還房客的保証金。
 
租戶搬出後，房東隻能出於以下原因從保證金的押金中扣款：

*未付租金

*超出正常磨損範圍的房屋損壞

*清潔出租單元（僅使其與租戶搬入時一樣幹淨）
*如果是租約中規定的情況，或租戶無法恢復或替換的相關私人財產

問：如果公寓需要維修怎麼辦？

答：房客需要以書面方式聯繫房東。根據居家令，水管工、電工和其他為住所維修的人員均被認為是必須的。
 

如果房客需要維修，請盡快以書面形式與房東聯繫，並具體說明情況。與房東以書面請求或確認電話等方式積極跟進，不要隨便停交租金。對損壞或有問題的地方進行拍照。如果問題得不到解決，房客還可以致電城市檢查人員或法規實施部門。在此之後，如果問題還不能得到解決，房客可以對房東採取法律行動。需注意的是，法律規定無論房客是否支付租金，房東都必須履行這些規定。

（圖文提供：鄭博仁聯合律師事務所）