【美新社訊】8月31日，加州州長紐森（Gavin Newsom）將加州眾議院AB 3088法案簽署立法，延長租戶“禁止驅逐令”（Eviction Protection）至2021年1月31日。

近日，Ethnic Media特邀AB 3088法案共同作者之一、加州眾議員邱信福（David Chiu）與多族裔媒體通過網絡會議連線，詳解提出法案的初衷、細節，以及未來設想。

邱信福是代表加州第17選區的州眾議員，選區主要涵蓋舊金山東部。自2016年以來，他擔任加州眾議院住房和社區發展委員會主席。同時，他也是以下立法委員會的成員：預算，商業和專業，司法，藝術，娛樂，體育，旅遊和互聯網媒體。他也是加州亞太裔立法核心小組的主席。

當天，近百位來自華裔、韓裔等亞太裔，印度裔等南亞裔，以及拉丁裔等少數族裔的媒體代表列席參與。

8月31日，州长纽森签署AB 3088，正式立法（加州州长办公室官网图片）

“因为新冠肺炎（COVID-19）疫情大流行和经济衰退，加州1700万租房者中，超过500万可能无法支付房租。”加州众议员邱信福（David Chiu）首先指出，“就在几周前，美国人口普查显示，有超过四分之三的加州人对自己此后的租金偿还能力，表示很少或没有信心，”

此前，加州州长纽森签署的“禁止驅逐令”（Eviction Protection）将在9月1日过期，如果没有新的立法，数以万计的租客或面临房东的“驅逐令”（Eviction Notice）。

立法者們不能允許大規模的驅逐浪潮，同时也保障房东的权益，加州众议员邱信福（David Chiu）与代表聖塔芭芭拉的众议员莫妮克·利蒙，以及加州參議員史蒂文·布拉德福德和加州參議員安娜·卡巴列羅共同起草后；在加州众议院和参议院都获得通过，并由州长纽森签署，正式立法。

据介绍，

*** 因为新冠肺炎（COVID-19）疫情，而产生经济困难的住房租户，需要根据法律规定，提供“困难声明”（Hardship Declaration）以及相关证据。

即使曾经的年收入超过县内平均水平的130%，并超过10万美元的，也可以填写“困难声明”。

*** 以证明在2020年3月4日至8月31日之间，因为新冠肺炎（COVID-19）造成财务困难而拖欠租金。房东则不可在2021年2月1日之前，驱逐租户。

房东将房客拒之门外，移走个人财产，或关闭公用事业服务，以驱逐房客，而不是通过必要的法庭程序，可能会面临1,000至2500美元的罚款。

*** 租户同时也有在2021年1月31日前，支付所拖欠租金的25%的义务。

租户可以每月支付25%，或者一次性支付租金的25%。

*** 租客仍有责任和义务，向房东缴纳拖欠的租金。

如剩餘拖欠租金，房東可在2021年3月之後，前往法院追討这笔債務，並寻求法官命令房客償還租金。

*** 而房东仍然可以用其他理由，驱逐租户。

AB 3088法案也兼顾屋主和房主的权益。

*** 立法將《房主權利法案》中的反止贖保護（Anti-foreclosure protections）範圍擴大到小型房東；

*** 提供新的問責制和透明度條款，以保護要求遵守CARES的寬容的小型房東借款人，向因重大違法行為受到損害的借款人，赋予訴訟权力。

*** 该法案适用于拥有四（4）个或以下财产的房主和房东，无论所有者是否也住在这些房产内，也不论因为新冠肺炎（COVID-19）而难以支付抵押贷款。

为让租客、房东和房主更好了解法案，可以在浏览器内搜索：“HousingisKey.com”；

或直接输入：https://landlordtenant.dre.ca.gov/index.html

“這項新法律保護租客不會因為沒法支付租金而被驅逐，也幫助使房主免於抵押品贖回權。由於與COVID相關的不付款行為，加利福尼亞州正在加緊保護那些最有風險的人。”加州州長紐森（Gavin Newsom）在法案簽署時指出，“一旦聯邦政府最終意識到，其在穩定住房市場中的作用，加利福尼亞州將成為永久解決方案的試點。加州需要真正的聯邦承諾，投入大量的新資金，以協助在加州乃至整個美國陷入困境的租戶和房東。”

9月1日，美国疾病控制和预防中心（CDC）公告指出，应该暂停任何驱逐租客的行为，以减少感染风险。当天，川普总统也发表声明，禁止在年底前，驅逐大多數租客。

為了解民眾對這些行政令的了解程度，以及實際情況，美新社特別組織調研：《延長租戶“禁止驅逐令”（Eviction Protection）後的一個星期》, 在走訪4-5家在聖蓋博谷內的公寓後，獲得一些有趣的發現:

1) 雖然，公寓經理或房東們，對於加州州長紐森，川普總統行政令都有所耳聞，但他、她們更關心的是地方和城市的法規和規定。

實際關鍵是所在縣、所在城市，有沒有“加入執行”（Adopt）的行列。另外，也有人提出，建在非城市管轄的縣屬地區（Unincorporated Area）的公寓，將受到更少的約束。

2）能否“實施驅逐”（Eviction）的關鍵，還在於法院是否受理案件。

以洛杉磯市（LA City）為例，公佈“禁止驅逐令”後，法院完全不受理驅逐（Eviction）租客的案件，从程序上切断可能性。

3）相比“困难声明”（Hardship Declaration），支付所拖欠租金的25%，以及後續租金，更重要。

以3月失業為例，到9月份已經6個月。以1BR來計算，租金在$1300-1800美元左右。繳納25%，暨需要$1950-2700左右。

對於沒有什麼存款，生活在收入支票之間（Paycheck to Paycheck）的民眾來說，是一筆“巨款”。退一步講，即使可以拿出這筆錢，而後邊的75%，以及新累加的房租，怎麼辦？

4）驅逐（Eviction）租客，可以有其他理由。

不論是加州州長紐森，川普總統行政令，都允許以其他理由，來驅逐租戶。

5）歡迎對屋主和房主的權益的保護，但其實也“順利成章”。

因為，如果債權銀行想要回收房產的話，首先要將所有住戶驅逐。而在現階段，願意承擔這些風險，並走完法律程序的債權人鳳毛麟角。

*** 據公寓經理A女士（上圖）透露，公寓內的租客以華裔為主，基本都能夠在疫情期間，按時支付租金。

眼下，有近10戶搬離，或買房產，或搬去其他公寓。房東也沒有急著招租，正好利用空檔，進行翻新。既省去了支付租客騰房間住旅店的費用，也可以抬高未來的租金。

*** 據公寓經理及房東M先生（上圖）介紹，除非有重大變動，否則地區法院將從本月開始，接受驅逐（Eviction）租客的案件。

眼下，有幾個租客因為收入減少，而達成了分期支付的協議，但風險都在可控範圍。

租客中，多在餐飲業就職。雖然遭受重大打擊，但餐飲業可以營業外面或室外堂食，仍可以獲得一定收入，支付房租。

*** 據公寓經歷C女士的介紹，因為疫情，走“相對低價”的路線，旁邊公寓只能租到Studio的價位，在這裡可以租到1BR。

因為價格低，所以目前是“住滿”的狀態，最近入住的租客中，不少是從價位高的其他公寓處搬來的。

*** 據公寓經歷B女士介紹，該公寓比較多元化，各族裔都有，支付租金的情況尚可。

眼下招租，除了查信用外，還要出示收入證明或/和銀行證明。以每月$1500美元的1BR為例，要求收入至少達到2.5倍或以上，並需要兩個月的押金。房東顯然比以往更看重收入和經濟能力方面的保證。 

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