低息时代，最佳赚钱机会！

發佈時間：2020年06月03日 18:24 來源：美新社评论：0條點擊：8051次

低息时代，最佳赚钱机会！

新冠肺炎疫情，在全美乃至全球引发了前所未有的经济危机，美股熔断，美国10年国债降到了10年最低，而美联储为了救市，也将联邦储备基金利率降到了1％-1.25％的区间。

5月28日，美国国债30年的固定贷款利率降到了3.15％，创下了历史新低。那么在这样的大环境下，是否是做 Refinance的最佳时期呢？

本期的【奥淇宏盛云客汇】邀请到了佳信财务贷款负责人，拥有三十年贷款经验的专家刘艳秋（Donna Chao）女士来与您分享房屋重新贷款的注意事项，如何选择替代贷款机构，做到最低最低，费用最少，用今天的钱，圆明天的梦！

【美国房屋贷款利率创历史新低】

首先，贷款专家刘艳秋先跟我们分享了目前美国抵押贷款的现状：

根据房地美的一级房屋市场调查，截至2020年5月28日，美国30年期固定利率为3.15％，5/1浮动贷款利率为 3.13。％，而15年的固定贷款利率为2.62％，都创下了历史新低。

以下这幅图应该可以更直观的展示给大家：

美国10年国库券收益率和30年固定贷款利率的走向是一致的，因为固定收益投资者一般收益与政府和抵押贷款支持的证券相比较。

从以下图示可以切割，美国10年国库券，收益率也降到了历史新低，因此现在是做Refinance的最好的时期。

一般来说，如果股票和债券都下降，那么贷款利率也会跟着下降。但是在COVID-19期间，3月份，美国股市大跌，10年的债券也跟着下跌，但是反而贷款利率反而会上升了0.5%。这主要是因为美联储的量化宽松政策，购买了$200 Billion 抵押贷款证券（MBS），导致其供不应求，抵押贷款的利率反而上涨了0.5%。

最终只有投资者可以决定利息是否下降，而现在就是历史新低，非常适合做Refinance。

【抵押贷款的种类】

一般抵押贷款大致分为两类：政府和个人投资者（Non-Qualified）。

【政府机构提供担保的贷款】

• Conventional – 传统房贷，例如Freddie/Fannie。也被称之为Full-Doc。一般要求有较高的信用分数和首付，首付至少20%，否则会被要求购买房贷保险（Private Mortgage Insurance）。分为15,20,30年，可以做到最好的利率。

• FHA贷款 – 由联邦住房管理局担保（FHA）的住房贷款，最低首付只要3.5%，信用分数较低的人也可以购买，但是要购买房贷保险。

• VA贷款 – 军人购房贷款，由美国退伍军人事务部（VA）担保的、美国现役/退伍军人可以享受的买房贷款。

• Cheona Program – 首付援助项目。

• Reverse Mortgage – 反向贷款。

【个人投资者提供担保的贷款- Non-Qualified 】

• DSCR ( Debt-Service Coverage Ratio)

• Asset Depletion – 固定资产耗竭贷款

• Bank Statement

【Conventional Financing – 传统房贷】

• 传统房贷一般是通过银行，信用合作社以及私人贷方获得的房屋贷款。 Freddie/Fannie 这两个政府机构也提供传统的房贷。贷款人必须提供完整的贷款申请，被要求的文件，信用历史记录和现在的信用分数。一般要求有较高的信用分数（至少FICO 680）和首付，首付至少20%，否则会被要求购买房贷保险（Private Mortgage Insurance）。

【购买房产】

购买一个价值是$600,000的Condo 和租一个CONDO来住相比较的话，可以每个月节省$592的房租，每年还会有$6,500的退税。请见下图

【Refinance】
一般来说Refinance 有几种不同的原因：

1、通过Refinance 来降低支付房屋贷款的利率

2、通过Refinance 来缩短或延长贷款的年限

3、将浮动利率和固定利率进行互换

4、需要大额支付，比如装修房子，可以通过Refinance来提高贷款额度，获得额外的现金

5、移除购房贷款保险

这里再举一个缩短贷款年限的利率例子：

再来看一个Cash-Out Refinance (即获得额外现金)的例子：

房子估价为$700,000

• 贷款$510,000 - $310,000 还未还完的本金 = $200,000 净额外现金

• 每个月的贷款缴纳额为： $2,150 (3.00%利率，30年定期)

ADU Construction (后屋改建)

• 1000 sq ft, 2b2b

• 每个月的房租价值： $2,000

算下来，其实就等于房客在帮您缴纳房租！

FHA联邦住房管理局担保的住房贷款

FHA住房贷款，是一种由国家政府部门及联邦住房管理局担保的住房贷款，主要是为中低收入的贷款者所设计的。截止2020年，最高贷款额度为房产价值的96.5%。

• 3.5%的首付
• FICO最低要求580
• 如果薪水不够，可以允许有多个co-signers
• 必须有两种保险：UFMIP – Upfront Mortgage Insurance Premium (1.75%的贷款额) 和PMI – Private Mortgage Insurance
• 最高可以贷款$765,000 (LA/OC only)

VA Loans – 军人购房贷款

军人购房贷款，由美国退伍军人事务部（VA）担保的、美国现役/退伍军人可以享受的买房贷款，有零首期、低利率、免房贷保险等等优惠。
• 0% 首付
• 需要提供符合条件的证明文件- COE (Certificate Of Eligibility)
• 已经服役2年或者已经荣誉退伍的军人可以网上申请
• 在世家属也可以申请
• 不需要购买房屋贷款保险PMI
• 而且有非常具有竞争力的利率，目前会在3%以下

Chenoa 首付援助计划

Chenoa基金是由联邦特许政府机构CBC抵押机构(CBCMA)提供的，主要是为信用良好的中低收入个人提供的“可负担”且“可持续”的首付援助计划。 Chenoa计划一般是与FHA计划相伴而行的。
• 0首付，96.5%的第一贷款，3.5%的第二贷款由Chenoa 来COVER
• 由上原因，第二贷款的月付为0
• 收入必须小于或等于AMI(Area Median Income)及区域收入中等值的115%
• FICO最低620
• 对于30年期固定利息贷款的利率为0%
• 对于第一贷款满足36个月按时付款的条件，可以不需要还款

Reversal Mortgage – 反向贷款

反向贷款是拥有房产的人而制定的抵押贷款。与传统贷款不同，反向贷款是产权抵押给银行，银行按月或按年支付现金给借款人，一直持续到借款人卖方或去世。

这种贷款有以下几个特点：
• 退休后的理财规划
• 解决“活的太老，钱又太少”，可以富裕你的退休人生

反向贷款由很多的benefits:
- HECM（Home Equity Conversion Mortgage）可以替你还清贷款, 这样您就不必付贷款，每个月手头也能多出一些钱来做自己想做的事情
- 有助于Credit Line 的增值并且额度年年增加，所得现金还完全免税
- 您的房子可以住到天荒地老，可以被孩子继承，之后孩子可以将房屋销售，赚取增值。

到底能借多少呢？

Note: LTV: Loan-to-Value 即可贷款额度占房产价值比&夫妻中按照年龄较低的可贷金额LTV为准。

举一个例子：

其他房屋贷款的选择 – 不查收入

1、Easy Doc (Investor Ratio) - Rental Investor Program – 出租房投资人项目

此类贷款只适用于在房产上有房租收益的贷款人：
- 可贷款额LTV 小于等于60%
房租收益：房屋费用 = 1:1
- 可贷款额LTV大于60%
房租收益：房屋费用 = 1.5 ： 1

举一个例子：只有在租房收益（RENTAL INCOME ）：房租总开销（Total Payment） = 1:1 的时候。

- 房产价值：$1,000,000
- 总房贷：$600,000 (60%LTV)
- 每个月房贷付款：$3,000
- 税费+保险费： $750
- 每个月总费用： $3,750, 每个月房租：$3,750，两者相等。

2、Asset Depletion -资产耗竭抵押贷款

是贷款人使用流动资产来获得抵押贷款的资格，适合收入相对低且没有可核查的就业但拥有大量流动资产，如银行资金，投资或退休账户的贷款人，比如自雇主，退休或几乎退休的人等。
- 资产负债比（Debt -to -asset ration）及贷款和资产比小于或等于55%
- 所贷款的房产不算在资产内
- 如果是business fund，如果是100%的持有人
- 最高可以到60%的LTV
- 不需要工作，不查收入

3、Bridge Loan – 过桥贷款

Bridge Loan 是一种短期贷款，是在个人或者公司获得永久融资或取消现有债务之前使用的短期贷款。最长期限为一年。个人住房贷款者在销售现有房子的同时可以通过申请过桥贷款来购买新房。
- 如果其他贷款都无法满足
- 审批时间快：open – close 5天的时间
- 无提前还款的罚金
- 最多可到$2,000,000
- 需要用房屋来做抵押

COVID-19特殊时期相关为题

【工作核实有所收紧和房屋估价方式都有所改变】
1、 VOE – 2 rounds
VOE即 Verification of Employment
- 放款之前会核实 & 在放款后还会做再次核实。
2、估价（Appraisal）的方式也有所改变：
• PIW – Property Inspection Waiver – 免除房产的检查
• Drive By –
• Virtual – 通过线上的方式

【可以申请延期缴付房贷吗？】

现在很多人如果因为无法缴纳贷款，延迟缴费的话，之后还是需要补付回来。比如说您在3-5月没有付贷款，在6月份可以提交贷款了，首先是需要将3-5月的本金和利息补交回来。

【如果带薪在家可以贷款买房吗？】

答案是否定的。必须要恢复到原来的薪资水平，才可以申请贷款。

虽然现在的利率低下的大环境很适合做REFINANCE，大家也了解了REFINANCE 的相关知识，但是每个人的情况和想达到的目的是不同的，而且refinance 也会有相应的closing cost。大家如果有做refinance 的打算，一定要找适合的贷款经纪人帮助您来进行品评估和规划，能省则省，以是您的利益最大化。

重贷省下的钱，大家一定要去购买人寿保险

在节目的最后，Donna 女士特别提出，如果大家重贷成功省下的钱，一定要去为自己购买一份人寿保险。我们都知道由于COVID-19让很多人措手不及，也体会到了生命的脆弱，意识到了购买人寿保险的重要性！那么如果您重贷成功，拿出一部分钱为自己和家人购买一份人寿保险，不仅仅是为COVID-19疫情的第二次爆发给我们造成的焦灼，而且还为我们未来会遇到的不可抗力和意外做好预防措施。虽然我们没办法控制疫情的发展，也没有办法预测未来，但是我们可以为自己买上保险，拥有一份保障和一份安心！

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