过去几年，商业房地产行业经历了多次变革，随着 2024 年即将结束，仍然存在一些挥之不去的问题。哪些变化和趋势将长期存在？一年后，这个行业会是什么样子？

Kirk Malmrose

国泰银行执行副总裁

兼商业地产和建筑贷款总监

 

Kirk Malmrose 与洛杉矶时报 B2B 出版（L.A. Times B2B Publishing）讨论了洛杉矶富有弹性的房地产行业的机遇、风险、负面趋势和前景。

#1 Q：随着 2024 年的深入，您如何看待南加州商业房地产的整体前景？

 

A：今年有望成为转型之年。2023 年末，该行业因降息预期而有望反弹，但美联储“长期维持高位”的立场抑制了 2024 年的增长。美联储近期降息 50 个基点，让市场获得了喘息的机会。

 

现金为王。手握资金的投资者将开始看到买入机会，因为目前 5.5%至6%的相对高利率已经对那些三至五年前以 3%上限利率购买房产的投资者构成了挤压。这些投资者面临着“套现”再融资的局面。如果没有现金，他们只能选择出售房产，或者继续使用高杠杆/高利率贷款，这类贷款可能还包括一段纯付息期。

 

#2 Q：2024 年开发商面临的主要机遇和风险有哪些？

 

A：投资机会将视地点和资产而定。

从长远来看，地理位置优越的多户住宅将具有极佳的现金流和价格升值前景。在所有资产类别中，优质的客户服务和需求满足将对留住租户并避免昂贵的周转成本大有帮助。

 

精选零售需求强劲，尤其是在社区中心。

电子商务继续从软性商品零售商那里抢占业务，因此大型零售业主需要重塑自我，改善购物体验，才能取得成功。工业市场有所疲软，但这只是暂时现象。长期来看，我们将继续看到技术和物流在各个层面推动供应链的发展，这将有助于满足工业需求。不断变化的工作环境给大型办公楼带来了巨大风险。 

 

#3 Q： 您希望哪些负面趋势会消失？

 

A：虽然有人将远程和混合办公视为一种负面趋势，但它有利有弊，而且会长期存在。工作/生活平衡可能有了改善，但协作和创造力可能受到了影响。我每天走进办公室，都会得益于与同事的“茶歇时间”讨论，以及与其他人即兴的“走廊会议”。

 

对于步入职场的年轻人来说，发展人际关系和导师关系以帮助他们驾驭职业生涯非常重要。疫情期间，居家办公大行其道。在许多行业，我们不会恢复五天工作制，但我希望我们能够加强人际互动和协同合作，从而激发我们所有人的最大潜能。 

 

#4 Q：去年买卖交易量下降，阻碍买卖双方完成交易的最大障碍是什么？

 

过去18个月，买家和卖家之间的买卖价差已经扩大。信贷市场收紧、利率上升以及买卖双方预期分歧导致销售交易放缓。

 

此外，在与开发商和投资者的对话中，我听到一种常见的说法，即 ULA法案（对洛杉矶市超过 500 万美元的房产销售额征收 4.0%的新转让税，对超过 1000 万美元的房产销售额征收 5.5%的新转让税）正在抑制交易活动。洛杉矶大都会区确实存在住房短缺。随着材料、人力和土地成本上涨，对销售的新建楼宇额外征收 4.0%或 5.5%的转让税可能会决定社区是否会增加住房。

 

#5 Q：承销要求是否变得更加严格？

 

A：随着 2023 年四家地区性银行的倒闭，以及最近 FDIC 接管并出售费城 Republic First Bank，监管机构正在密切审查银行的商业房地产投资组合。这会带来连锁反应，金融机构的承销标准会更加严格，并会加强尽职调查。

 

以前银行可能以 1.15 倍的债务抵补率承销多户住宅贷款，但现在它可能会以 1.25 倍的债务抵补率承销贷款。这限制了贷款收益。再加上采用的利率比以前更高，收益可能会进一步受到限制。美联储为减缓通胀而采取的紧缩政策正在对商业房地产市场产生影响，并推动了更多的股权交易。

 

#6 Q：过去几年，租赁市场发生了明显变化，尤其是写字楼领域。客户做出了哪些调整来适应新的租赁格局？

 

A：在可预见的未来，写字楼租赁将是一项挑战。租户现在在谈判中占据上风，黄金地段的 A 级写字楼将胜出。高水平服务、注重细节和升级便利设施将有助于留住租户；如果不具备这些条件，则会促使租户寻找更好的选择。

 

写字楼市场正逐渐陷入一团糟的局面，需要数年才能找到解决办法。一些人将这种状况称为写字楼领域的“大调整”。洛杉矶市中心的销售情况广为人知，写字楼的交易价格比现有业主的购买价格低至少 50％。这些销售额可能占重置成本的 20%至 25%，可能为新业主提供再开发机会——但 Gensler 的一项研究估计，可能只有 25%的写字楼适合改建为公寓。 

 

Gregory Peck 曾说，“艰难时光不会持久，坚韧的人却会。” 我想补充一点，拥有现金储备将占有优势。

 

【有关国泰银行】

国泰银行是国泰万通金控公司（那斯达克：CATY）的子公司。 1962年，为支持洛杉矶日益壮大的华裔社区，国泰银行应运而生。如今，国泰银行在美国各地及香港设有超过60家分行，并在北京、上海和台北设有代表处。请浏览 cathaybank.com 获取更多讯息。美国联邦存款保险公司（FDIC）保险范围仅限于国泰银行美国国内分行的存款帐户。

 

（图文由国泰银行 Cathay Bank 提供）