过去三年中，一系列不可预见的事件影响了几乎所有类型业务。因此，商业地产公司引入了新协议、数字化运营，并成功过渡到重新开业阶段。

 

随着2023年最后一季度的到来，一些挥之不去的问题仍然存在：例如，长远来看，哪些转型和趋势将会持续下去？一年后的房地产行业将会如何？技术在扮演什么新角色？

 

国泰银行执行副总裁兼商业地产和建筑贷款总监Kirk Malmrose与《洛杉矶时报》B2B版讨论了2023年的业务前景，并对房地产行业发表了看法。

 

【1】2023年开发商面临的主要机遇和风险是什么？

 

资金充足的投资者会在2023年和2024年迎来机遇。三至五年前，以优惠利率发放的装修和高杠杆定期贷款，可能会因利率上升和信贷市场收紧而面临“再融资风险”。资金较少的投资者可能会被迫出售资产，而不是通过投资更多的房产来进行再融资并持有资产。这将对资产价值造成下行压力，从而使拥有大量现金储备的投资者受益。

 

当前的高利率和市场动态会对不同类别的资产产生不同的影响。一方面来说，多户住宅表现良好，预期增长率持续上涨，入住率稳定。相反地，写字楼市场像是一个缓慢移动的脱轨火车，空置率不断上升，市场租金下降，价值显著下降。此时写字楼不适合谨慎保守的投资者，而价值投资者可能会介入以稳定市场。

 

【2】过去十年中，房地产领域最显著的变化是什么？它对您的工作有何影响？

 

过去几年，科技对房地产市场产生了举足轻重的影响。我们可以轻松获取如租赁和销售比较、地图、历史成交记录等优质数据，从而帮助投资者和贷款机构做出更明智的决策。此外，这些工具还可辅助市场参与者快速评估目标房产的经济、硬件和位置特性。

 

然而，世界上所有的技术都无法替代“实地考察”以了解数据中未能反映出的微妙之处。同时，您也不能低估建立“人力资本”网络（即人际关系）的重要性。

 

【3】鉴于当前的市场，是否需要重新思考传统的房地产策略？

 

目前，我们正在经历未来办公空间使用方式的巨大转变。正如“互联网”时代将员工的办公着装标准变得更加休闲一样，疫情也加速了公司对办公空间利用方式的变化。有证据表明，一些公司在向房东返还办公场地方面可能做得有些草率，而房东现在正在将回收的部分办公场地重新投放到市场中。

 

我认为“混合办公”和“居家办公”将会继续存在，而较大型办公空间的用户将在未来五年的时间里继续减少其占地面积。写字楼业主则需制定战略，在竞争日益激烈的市场中吸引并留住租户。医疗和小型专业租户似乎是一个亮点。

【4】在当前环境下，是否有任何房地产行业面临过时的风险？

 

先进的技术对我们如何使用房地产产生了深远的影响。在我职业生涯的早期，餐馆在零售中心所占的比例较小。随着电子商务的出现和购物偏好的不断变化，食品、服务和体验式租户在商业地产中占据了更大的比例。

 

我最近参观了位于格伦代尔的Amazon Style商店。在那里，您可以徜徉于漂亮的展厅，扫描您喜欢的商品，随后您所选择的服装就会出现在试衣间等您试穿。这一概念节省了昂贵的展厅空间，使用最先进的库存控制，创建了更高效的商业模式，非常有趣。

 

房东需要先人一步，洞悉市场的长期趋势，调整其房产的定位，以适应市场的需求。现实情况是，我们发现某些办公楼和购物中心正在变得过时。

 

【5】您观察到哪些商业地产贷款趋势？

 

今年年初的银行倒闭令金融市场震动。几乎每个金融机构都在评估其投资组合的质量和长期抗风险能力。于2024年年底到期的贷款将享受3.50%至3.75%的超低利率。当我们目睹利率处于6.00%至7.00%的高位时，这些贷款的命运将会如何呢？

 

有时，这些更高的利率会迫使业主带着现金来签订“再融资”协议。放贷标准正在收紧，贷款机构在假设利率上升的情况下会寻求更高的偿债备付率。我们看到，随着现有贷款人退出市场，开发商寻求建筑融资的行动有所增加。 

 

【6】 商业房地产行业的下一步是什么？

 

对于房地产行业来说，这是一个激动人心的时刻。为了向租户提供具有说服力的产品，了解技术进步和日新月异的态度、时尚和品味变得至关重要。

 

预计未来为了推动需求，将会出现更多的便利设施，包括屋顶休息室、高质量的公共/社交区域、建筑安全措施、可靠的高速互联网、车辆充电设施以及毗邻娱乐和购物场所。

（圖文由國泰銀行提供）