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法訊 ║新房出現瑕疵隻能通過訴訟來解決嗎?

發佈時間:2019年08月16日 15:05 來源:美新社 评论:0條 點擊:4531次



【帕薩迪納】如果您發現剛過戶的新房突然水管漏水、房屋出現裂痕、破損等的缺陷時,到底應該如何處理?當新房出現問題,而賣方、賣方代理人或房屋檢驗員卻不曾告訴過您,而很多問題也大多是在過戶後的幾天、幾周、甚至幾年後才出現,這時,到底應不應該由買房自行承擔所有的經濟損失?


南加州知名審判出庭律師鄭博仁就表示,在這種情況下,您確實可以要求相關負責人,分擔您的經濟損失。當然,最好的解決辦法是可以避免訴訟,即可解決這樣的糾紛。但您應該首先通過以下因素,來分析訴訟是否合適與您,以便您可以根據自身情況解決問題。

 

在買房過程中,您可能針對新房的一些問題,多少有了一些了解。例如:門頭裂縫,這可能是顯而易見的。又如管道老化,賣方可能已在賣房過程中向您做了披露。假設您雇用了一名房屋檢驗員,他也可能會向您披露一些房屋的問題。即使在過戶之後,您的房屋當然也會產生正常的老化情況。而這個時候一旦遇到房子出現問題,是否就隻能認倒霉呢?



首先,您的保險公司會承擔損失嗎?如果會的話,當然就沒有必要自己採取行動。


那麼房屋出現問題,到底該由誰來負責?


即使您認為自己遭到了欺騙,也不能無緣起訴所有參與房屋出售的人。責任方通常為以下一位或多位責任人:


- 賣方:幾乎每個州都有相應的法律,要求賣方在售房完成之前,填寫標准披露表格,告知買方房屋存在的缺陷。(即使您是以“現狀購房(as is)”,這一責任仍然存在。)標准表格通常要求賣方說明房屋擁有具體的特征(如:電器、屋頂、地基、電力、供水和供暖系統),然后評估或描述其現狀。部分州的披露法律比其他州的更為全面,如果某個披露要求不在列表中,則賣方可能不需要披露。此外,賣方通常不需要主動找出房屋缺陷。但如果賣家很顯然應該了解房屋的瑕疵,但拒絕披露,則您需要做的就是要找出賣家是否確實知道該缺陷。例如,如果賣家修補或隱藏了該缺陷,或者如果鄰居告訴您賣方曾試圖處理該缺陷,則您就有了証據。


- 賣方的房地產經紀人:一些州的法律規定,賣方的代理人有責任披露他們所觀察到或被賣方所告知的房屋缺陷,盡管他們的職責往往相當有限。建議您查看自己所在州的披露法律,並在買房之前,一定要弄清楚房屋缺陷是否對於經紀人來講是明顯的。


- 您的房屋檢驗員:您在買房前一定要進行嚴格的房屋檢查。理論上,檢查員應該找出賣方所不知道的房屋缺陷。如果檢查員錯過了專業標準應該注意到的缺陷,檢查員則可能會承擔責任。詳細閱讀您的房屋檢查報告,並查看其對相關方面的評估。因為有一些買家在事後,才會尷尬地發現其房屋缺陷其實早已在檢查報告中就有明確說明,或者相關的房屋問題是被檢驗員明確排除在檢查范圍之外的。


您有案子可訴嗎?


一旦您弄清楚了責任方,接下來所需要了解的就是責任方的不良行為,是否能讓您有權獲得賠償。如果您的情況符合以下條件,您可能會有案可訴。我們已將一些法律原則納入此列表,該表適用於美國大多數州的大多數情況。


在您買房之前,的確存在缺陷。若是自買房以來開始出現的缺陷,或者是您房屋老化或維護失誤的自然結果,您可以自行處理。當然,確定缺陷何時產生,可能會很復雜。例如,污水管道中的堵塞可能是一個新出現的問題,或者可能是管道長期問題的再次發生。您可能需要專業人士進行評估。但如果缺陷在您買房之前就已經存在,請繼續閱讀下文。


這不是一個您可以在買房之前明顯看得到的缺陷。如果在開放式房屋的客廳天花板上有一個巨大的裂縫,您現在才決定提起這個缺陷,那麼就不會有勝算。但如果裂縫被假天花板隱藏起來,那麼這個缺陷可以進行索賠。如果您的檢查員本該發現該問題,那就意味著您也可以對檢查員提出索賠。


在售房之前沒有人告訴過您這個缺陷,或者有人對您進行了欺騙。如上所述,責任方可能是賣方、賣方代理人、或檢查員。


您合理聽信了賣方的謊言或事實隱瞞。此類情況相對比較容易進行索賠。例如,如果您在決定買房或講價時,賣方告訴您房屋修繕是根據法規進行的,您因此相信其言辭。


您遭受了經濟損失。您修復相關缺陷的費用(例如:因地下室受淹而導致您的個人財產遭到破壞,或由於未公開的環境問題導致您的財產價值下降)將在法律上成為您可能的損害賠償 - 甚至包括您還沒有支付的任何費用(例如,您需要一個新的地基,但您還沒有聘請承包商來建造)。但是相關賠償金通常不會超出您房屋本身的價值,例如:您的精神損失。


如果在閱讀上述信息後,您認為您對賣方及其代理人或檢查員可以進行合理的法律索賠,請不要急於訴諸法院。通過使用以下一個或兩個選擇,您能夠以更低的成本和更少的壓力獲得賠償:


- 聲明信:向責任方發送聲明信,要求賠償修復缺陷的費用。


- 調解:告訴責任方問題的所在,假設他們不同意賠償您或立即解決問題,詢問他們是否同意與您進行調解。


最后的解決手段:提起訴訟


如果您始終無法使用上述的方法來解決糾紛,則必須決定是否提起訴訟。如果修復房屋的成本要低於上法庭的成本,那麼建議您不要提出訴訟。反之,您也不應該因他人的謊言或疏忽,付出不必要的經濟代價。


在法律術語中,您可能會根據以下任何一種或多種理由來起訴他人:


 未披露事實(根據您所在州的法規);


 疏忽;


 欺騙;


 違反合約;


 違反保修條款;或


 過失性虛假陳述


以下是如何提起訴訟:


• 確保您處於適當的訴訟期限內(“法定時效期限”)
。從發現問題或合理地發現問題之日起,每個州會限制您有多長時間來起訴他人。法院不希望您在買房20年後,才將賣家拖入法庭,而很難有人會回憶起當時發生的具體事項。大多數訴訟時效都在二到十年之間,但這取決於您所處的州以及您的訴訟類型。建議您聯系所在州的住房管理機構或咨詢房地產律師,可以查找您所在州的法律。


• 考慮小額索賠法庭。在小額索賠法庭提起訴訟可以讓您繼續處理案件,而無需付出常規訴訟需要的許多昂貴的費用。您可以代表自己(在部分州,律師參與此類法庭實際上是被禁止的),而規則通常不是那麼嚴格,您的案子應該可以相對快速地解決。但是,每個州都會對您可以提起訴訟的賠償金額設置一個上限,通常在1,500美元到15,000美元之間。即使您的損失超過此限額,例如,如果維修費用為8,000美元而限額為5,000美元,那麼隻訴請5,000美元的賠償也未嘗不可,因為您將會節省不少時間及律師費。


• 決定是否在州法院提起訴訟。如果您要求的損失金額超過了小額索賠法庭限制,您的下一個選擇是在州法院提起正式訴訟,並得到專業律師的幫助。


結論:


如果您還有更多疑問,歡迎撥打鄭博仁聯合律師事務所的中文熱線626.570.8888,或添加公眾平台獲取更多信息!(公眾號: PaulChengLawGroup)


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