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法訊║2024年新法規下加州房產經紀人需了解的重要變化

發佈時間:2024年03月09日 11:52 來源:美新社 评论:0條 點擊:3634次

 

【帕薩迪納】2024年,加州將正式實施一系列新的房地產法規,這些法規將對加州房產經紀人的業務運營及責任產生深遠影響。這些變化涵蓋了從信息披露到職業倫理的各個方面,旨在保護消費者、提高行業標准,並促進房地產交易的公平與透明。前檢察官、商會主席、亞凱迪亞市市長,現任亞市市議員、南加州知名審判出庭律師鄭博仁(Paul P. Cheng, Esq.)在以下文章中,將介紹部分新法規的主要內容,以及加州房產經紀人在適應這些變化方面的重要性。
 
(1)炒房者必須披露近期的維修和翻新情況:

1到4層住宅房產的“翻售者(Flippers)”必須披露房產最近的維修和翻新情況,以及所有其他現有的披露信息。適用於成交后18個月內轉售的房產。(適用標准TDS類別、豁免和取消權)。

適用於以下交易:

 

• 住宅 1 至 4 個單元、

 

• 賣方在房產所有權轉讓給賣方之日起18個月內接受報價,且

 

• 翻新或維修是由賣方與之簽訂合同的承包商進行的。

 

要求賣方向買方披露:

 

• 任何增建房間。

 

• 結構改造。

 

• 其他改建。

 

• 維修。

 

• 獲得的任何許可証副本。

 

(如果賣方與第三方簽訂合同,但未獲得任何許可証副本,則賣方可告知買方可通過第三方獲得許可証,並提供其聯系信息)。

這些披露信息也可作為承包商提供給賣方的清單進行披露。此外,如果人工和材料費用達到或超過500美元,賣方應披露:

 

• 每個承包商的名稱。

 

• 每個承包商的聯系信息(由承包商提供給賣方)

 

該法律何時生效?
鄭博仁律師表示,該法律適用於出售1至4個單元的住宅房產,且賣方在2024年7月1日或之后接受買方購買該房產的要約。

TDS申請、豁免和取消權:
該披露屬於轉讓披露聲明法的范疇。其適用情況與TDS相同;具有相同的豁免權;具有與TDS和TDS相關披露相同的取消權。

第 968 號議會法案已頒布為《加州民法典》第 1102.6h條。適用於2024年7月1日或之後賣方接受要約的所有交易。
 
(2)勞工法: 要求制定工作場所暴力預防計劃。某些小雇主如果已有工傷和疾病預防計劃 (IIPP),則可免於執行,房地產辦公室可簡化該計劃的要求。
 
鄭博仁律師表示,SB 553法案要求雇主制定、實施和維護有效的工作場所暴力預防計劃 (WVPP),其中包括維護事件日志、提供特定培訓和對計劃進行定期審查等內容。

有兩種可能的豁免適用於某些小型房地產經紀人: 1) 遠程工作的員工;2) 在任何特定時間內工作的員工人數少於10人,且不對公眾開放,並符合制定和維護 "傷害和疾病預防計劃"(IIEP)要求的工作場所可免責。對於房地產辦公室,簡化了IIEP的要求。

第 553 號法案還授權遭受任何個人非法暴力侵害的雇主和雇員的集體談判代表代表雇員在工作場所尋求臨時限制令 (TRO) 和聽証后命令。
 
現行法律要求雇主建立、實施和維護有效的工傷與疾病預防計劃 (IIPP),其中必須包括識別和評估工作場所危害的系統。(勞動法》§6401.7)。

SB 553 法案要求每位雇主,作為現行法律要求的工傷和疾病預防計劃 (IIPP) 的一部分,必須另外制定、實施和維護一項有效的工作場所暴力預防計劃 (WVPP),該計劃必須是書面的、隨時可用且易於獲取的。

但是,法律規定以下人員無需制定、實施和維護工作場所暴力預防計劃:

1) 在雇員自己選擇的不受雇主控制的地點進行遠程工作的雇員,以及
2) 在任何特定時間內工作的員工人數少於 10 人,且不對公眾開放,並符合制定和維護 IIPP 要求的工作場所。然而,這一豁免可能不會使大多數房地產經紀公司獲得豁免,因為房地產經紀公司通常是對公眾開放的。

鄭博仁律師稱,還有其他豁免,但對於房地產經紀人和代理人來說,這些是最重要的。
 
一般來說,IIEP 需要書面形式。然而,對於員工人數少於 20 人的房地產辦公室(屬於低危害行業名單)雇主來說,工傷與疾病預防計劃的書面文件可以僅限於以下內容:

 

• 關於有權和有責任實施該計劃的人員身份的書面文件

 

• 為確定不安全條件和工作方法而進行的定期檢查的書面文件;以及

 

• 培訓和指導的書面文件。

 

保存這些記錄是為了履行第 3203 號一般工業安全令規定的經紀公司的責任。它還提供了一種有效的方法來審查企業當前的安全和健康活動,以便更好地控制運營,並計劃未來的改進。

如果雇主沒有獲得豁免,則必須採用正式的WVPP,具體如下:

 

• 雇主必須在所有工作場所制定、實施並始終保持有效的工作場所暴力預防計劃,該計劃包含 17 個針對不同情況的獨立程序清單。

 

• 雇主必須在暴力事件日志中記錄每一起工作場所暴力事件的特定信息

 

• 雇主必須向員工提供有關工作場所暴力預防計劃等方面的有效培訓,並在發現新的或以前未認識到的工作場所暴力危險或計劃發生變更時提供額外培訓。

 

• 必須創建並保存工作場所暴力危害識別、評估和糾正記錄以及培訓記錄,還必須保存暴力事件日志和工作場所事件調查記錄。T

 

• 必須向職業安全與健康司、員工和員工代表提供某些記錄。

 

這些要求自 2024年7月1日 起生效。

參議院第 533 號法案已編入《民事訴訟法》第 527.8 節和《勞動法》第 6401.7 和 6401.9 節。

(3)住房: ADU 可以作為共管公寓與主單元分開出售
 
允許地方機構通過法令,允許將 ADU 作為共管公寓與主要住宅分開轉讓。目前,除由合格的非營利公司開發的 ADU 外,禁止將 ADU 與主要住宅分開出售。

AB 1033 允許地方機構通過法令,允許將 ADU 和主要住宅作為共管公寓分開出售。任何此類法令都必須要求建立共管公寓的程序符合《戴維斯-斯特林共同利益發展法》(Davis-Stirling Common Interest Development Act)和《細分地圖法》(Subdivision Map Act)的規定,前者適用於業主協會(HOA),后者適用於物業細分。此外,還要求有書面記錄証明每個留置權人都同意建立共有公寓。如果房產位於業主協會內,則業主協會必須批准公寓的建立。最后,AB 1033法案要求地方機構向ADUs的申請人通知這些要求,以便他們提前做出知情決定。
 
有關 AB 1033 如何運作的其他技術信息:
 
1) 明確規定,未經各留置權人同意,公寓計劃不得在不動產所在郡的郡記錄員處記錄。規定留置權人可以拒絕同意,也可以在滿足留置權人要求的任何條款和條件的前提下表示同意。

2) 要求位於現有業主協會內的房產的所有者在登記共管公寓計劃之前,必須獲得該協會的書面授權。

3) 更新了地方機構要求提供給任何 ADU 申請人的通知內容,包括建議考慮將 ADU 作為共管公寓出售的申請人聯系地方機構,以確保地方機構允許此類出售。

4) 要求如果 ADU 作為共管公寓建立,地方政府必須要求房主將共管公寓的建立和單獨轉讓通知公用事業提供商,包括供水、排污、煤氣和電力。
 
第 1033 號議會法案編入《政府法典》§§ 75852.2 和 75852.25。自 2024年1月1日 起生效。
 
(4)住房:將現行禁止地方政府要求業主佔用包含附屬住宅單元 (ADU) 的地塊的規定永久化
 
使現有的禁止地方政府要求業主在包含附屬住宅單元 (ADU) 的地塊上居住的規定成為永久性規定。

背景: 州法律允許對 ADU 採用部級審批程序。2019 年,AB 881 取消了地方政府要求主要單元或 ADU 自住的能力,直至 2025 年 1 月 1 日。

SB 986 將取消 AB 881 中的 "日出 "條款,從而取消地方政府自 2025 年 1 月 1 日起要求任一單元必須為業主自住的能力。地方政府可要求,如果 ADU 出租,則租期必須為 30 天或更長。

參議院法案 976 已編入《政府法典》§65852.2。自 2024年1月1日 起生效。
 
(5)住房:住房部現在負責通報另外 13 類違反住房法的情況。
 
HCD(“加州住房和社區發展部”)現在負責提供另外 13 類違反住房法行為的通知,包括地方政府部級審批、許可証拒絕、ADU 轉讓、商業轉住宅用途許可、住房分割部級審批和經濟適用房。

背景情況:2017 年,AB 72 法案為 HCD 制定了執行州住房法的流程。AB 72要求住房發展部通知地方政府,並允許住房發展部在發現地方政府的住房要素實質上不符合州法律,或任何地方政府採取了違反特定住房法律的行動時,通知總檢察長辦公室。
 
AB 434 將在 HCD 必須執行的法規清單中增加八項現行法律條款和五項擬議法律條款。這些法律包括:
 
1) 為符合特定條件的附屬住宅單元提供部級審批程序(GC 65852.2)。

2) 為符合特定條件的初級附屬住宅單元提供部級審批程序(GC 65852.22)。

3) 禁止地方機構拒絕為 2018 年 1 月 1 日之前建造的未經許可的 ADU 頒發許可証,特定情況除外(GC 65852.23)。

4) 要求地方政府在特定條件下對單戶住宅區內的兩個住宅單元進行部級審批(GC 65852.21)。

5) 制定《2022 年中產階級住房法》,規定在特定條件下,允許在劃為住宅、辦公或停車場的地塊上使用住房(GC 65852.24)。

6) 在特定條件下,允許將 ADU 與主要住宅分開出售或轉讓給中等收入或低收入家庭買家(65852.26)。
 
7) 要求地方政府在特定條件下,對多戶住宅區內最多 10 個單元進行部級審批(GC 65852.28)。

8) 要求地方政府對符合適用的、客觀的總體規劃和分區標准的擬議住房開發項目不得舉行超過五次的公開聽証會(GC 65905.5)。

9) 要求地方政府在特定條件下同時允許建筑施工和現場分區改造(GC 65913.4.5)。

10) 要求對宗教機構和非營利性大學擁有的土地上的 100% 經濟適用房項目進行部級審批(GC 65913.16)。

11) 防止住宅單位的拆除和損失。(GC 66300.5)。

12) 要求地方政府在特定條件下,將單戶住宅區的地塊分割為兩個地塊,並進行部級審批(GC 66411.7)。

13) 要求地方政府在特定條件下對多戶住宅區內最多 10 個地塊的分割進行部級審批(GC 66499.41)。
 
第 434 號議會法案已編入《政府法典》第 65585 條。自 2024年1月1日 起生效。
 
(6)住房: 限制開發商將受契約限制的自住單元出售給會租住該單元的購房者。
 
限制開發商向將出租單位的購買者出售用於自住的契據限制單位的能力。

背景:長期以來,人們一直認為,由於地方包容性分區政策和本州的密度獎勵法,如果在分區地圖批准時,這些單位是供業主居住的,那麼這些單位將出售給業主。然而,現行法律允許開發商向地方政府提出申請,要求將指定用途從自住改為出租,這就減少了房屋所有權的機會。

AB 323 法案要求開發商和地方政府確保有資格獲得密度獎勵的 "待售 "單元或根據地方包容性分區法令建造的單元最初出售給低收入家庭並由其居住。但是,如果根據州密度獎勵法或地方包容性要求,一個單元打算由中低收入家庭入住,而在頒發入住証書后 180 天內,該單元尚未被符合收入條件的個人或家庭購買,則開發商可將該單元出售給一個合格的非營利性住房公司,以確保業主入住。
 
AB 323法案還加強了對購買獲得密度獎勵單位的非營利組織的認証要求。

為了執行與包容性分區法令相關的規定,AB 323 法案授權地方檢察官對以法律不允許的方式銷售受包容性分區法律約束的單位的開發商進行民事處罰。

第 323 號議會法案已編入《民法典》第 714.7 條和《政府法典》第 65915 條。自 2024年1月1日 起生效。

C.A.R. 贊助的法律
 
(7)住房:批准 10 個或 10 個以下單元的開發項目

要求地方政府在不進行酌情審查或聽証的情況下,部級批准地塊地圖或暫定和最終地圖,用於住房開發項目,前提是擬議的分區將產生 10 個或更少的地塊,且擬議分區地塊上的住房開發項目將包含 10 個或更少的單元。

除其他要求外,擬議的開發項目必須位於符合以下所有條件的地塊上: i) 該地塊被劃為多戶住宅開發區域。 ii) 該地塊面積不超過 5 英畝,且周圍基本上都是符合條件的城市用途,如定義所示: (1) 法人城市,其邊界包括城市化地區的某些部分。(2) 根據美國人口普查局的最新數據,人口超過 60 萬的縣的城市化地區或城市群。

鄭博仁律師稱,指定 "部級審批 "項目類型的住房法案必然十分復雜,如需更詳細地了解該法案的內容,請參閱 SB 684 法案分析

參議院第 684 號法案編入《政府法典》第 65852.28、65913.4.5 和 66499.41 條。自 2024年1月1日 起生效。
 
(8)房東/房客:當地租金管制房產中的殘疾租戶有權搬到一樓單元,租金不變

房東/租戶:允許實行地方租金管制的轄區要求租金受控單位的房東允許永久性身體殘疾的租戶搬遷至位於物業無障礙樓層的可比或較小的單位,並保留相同的租金標准。

AB 1620 創建了一個法定程序,通過該程序,有租金控制法令或憲章的地方可以在殘疾租戶居住在租金受控單元的某些情況下提供單元交換,而租戶將保留其當前的租金。

該程序僅適用於租金受控單位中的以下租戶:
 
1) 身患與行動有關的永久性殘疾;

2) 所住的單元沒有運行中的電梯;

3) 不會因欠費而被驅逐、以及;

4) 該轄區已選擇加入 AB 1620。
 
當地租金管制房產中的殘疾租戶有權搬到一樓單元,租金不變。具體程序如下:
 
1) 首先,承租人必須提出合理便利請求,並參與 2 CCR § 12177 規定的與房東的互動過程,同時必須提供一份書面請求,要求將單元房調換為無障礙單元房。

2) 接下來,互動過程中的談判必須確定,為了照顧租戶的身體殘疾,有必要將其搬到無障礙單元。

3) 在同一棟建筑的無障礙樓層內,需要有一個可比或較小的無障礙單元,或者在同一地塊(至少有四個其他單元)上,有一個由同一房東所有的可比無障礙單元,且不需要進行翻修以符合現行《健康與安全法規》的要求。

4) 當地租金委員會或負責監督租金控制條例的機構認定,房東將繼續從新單元中獲得公平的回報率,並且

5) 租戶原有的押金將按照現有的押金管理法律進行處理,這意味著房東在將余額退還給租戶之前,可以取出任何法律允許的與清潔或維修單元相關的費用補償(正常損耗除外),而租戶將為新單元提供新的押金。
 
鄭博仁律師表示,這個提及的“同類或較小單元”是指臥室和浴室數量、面積和車位與騰空單元相同或少於騰空單元的住宅或單元。

此外,如果有一個無障礙單元可供使用,而業主打算搬進或打算讓直系親屬搬進該單元,那麼根據法案的規定,該單元將不被視為“可用”單元。

如果沒有類似 AB 1620 的法律,房東有什麼義務在保持租金不變的情況下,允許殘疾租戶搬到無障礙單元?

鄭博仁律師表示,紐約一家法院在 "Bentley訴Peace and Quiet Realty 2 LLC"(2005年)一案中考慮了這一問題。當時,租金穩定的步行式公寓大樓頂層的一名行動不便租戶要求房東允許她搬到同一棟大樓的底層公寓,並要求她在新公寓支付與舊公寓相同的租金,而不是法律允許的更高租金。法院認為,所要求的遷就可能屬於《公平住房法修正案》(FHAA)的范疇,而房東因無法為新公寓收取更高的租金而付出的代價,則構成了遷就是否合理的事實問題。42 U.S.C.A. § 3604(f)(3)(B)。租戶的要求中包括支付相同租金的請求,但這一事實並沒有使該請求自動變得不合理。雖然房東不需要承擔過大的困難,包括過大的經濟困難,但作為合理便利的一部分,房東可能需要承擔合理的費用來滿足租戶的殘障要求。

第 1620 號議會法案已編入《民法典》第 1954.53 條。自 2024年1月1日 起生效。
 
(9)房東/租戶: 在房東和租戶雙方同意的情況下,可通過電子郵件提供租戶篩選費收據。

如果房東和申請人雙方事先同意,房東可以選擇通過電子郵件提供租戶篩選費收據。

目前,房東必須親自或通過郵件為申請人支付的篩選費提供收據。收據上必須逐項列出房東或代理人為獲取和處理申請人信息所花費的實付費用和時間。

根據AB 1764法案,房東或其代理人與申請人可以商定,由房東向申請人提供的電子郵件賬戶提供申請人支付費用的收據副本

第1764號議案相關部分編入《民法典》第1950.5節。自 2024年1月1日 生效。
 
(10)房東/租戶: 押金以一個月的房租為限。

對於帶家具或不帶家具的單元,房東除收取首月租金外,還可收取不超過一個月的租金。小房東例外,小房東的定義是:房東為自然人或有限責任公司,擁有的住宅出租物業不超過兩處,提供出租的單位總數不超過四個。

從 2024 年 7 月 1 日起,AB 12 法案禁止房東要求或接受住宅物業租賃協議的擔保,擔保金額或價值不得超過一個月的租金,無論該住宅物業是無家具還是有家具,以及在首次入住時或之前支付的第一個月的租金。

小業主例外: 如果房東(1)是自然人或有限責任公司,其中所有成員均為自然人,且(2)擁有不超過 2 處住宅出租物業,合計包括不超過 4 個用於出租的住宅單元,則小房東可要求或收取金額或價值不超過 2 個月租金的押金,無論該單元是否配有家具,此外還需支付第一個月的租金。小業主的例外情況包括家庭信托。

如果未來租戶是現役軍人,則不適用小業主例外規定。

目前持有押金或在 2024 年 7 月 1 日之前要求或收取的押金超過一個月房租的房東,即使押金超過一個月房租,也可繼續保留押金。

第 12 號議會法案已編入《民法典》第 1950.5 條。自 2024年7月1日 起生效。
 
(11) 競業禁止協議無論寫在哪裡都是不可執行的,簽訂競業禁止協議也是非法的。如果簽訂或試圖執行無效的競業禁止協議,可要求賠償損失。

以下措施加強並澄清了針對競業禁止協議的現行法律:規定這些協議即使在州外簽署也不可強制執行;禁止雇主試圖強制執行這些協議;禁止雇主簽訂無效的競業禁止協議;以及針對有上述行為的雇主提供損害賠償和強制執行機制。

背景: 加州法律早已規定,如果合同限制任何人從事合法的職業、貿易或任何類型的業務,則合同無效。根據該法,雇佣合同中的競業禁止協議無效。

然而,雇主的客戶名單可能屬於《統一商業秘密法》(UTSA)意義上的 "商業秘密",這取決於多個因素,包括為生成這樣一份名單所付出的努力以及必要的時間和金錢支出。禁止前雇員在受雇后使用此類公司機密或保密信息的協議可以強制執行。(Morlife, Inc. v. Perry 56 Cal.App.4th 1517 (1997))。

摘要:SB 699 法案從四個方面加強並明確了對使用競業禁止協議的現有限制。首先,它加強了加州的貿易限制禁令,明確規定根據加州貿易限制法無效的任何合同均不可執行,無論合同是在何時何地簽署的。其次,它禁止雇主或前雇主試圖執行根據加州貿易限制法無效的合同。第三,禁止雇主與雇員或潛在雇員簽訂包含根據貿易限制法無效的條款的合同。第四,該法規定,雇主若簽訂根據加州貿易限制法無效的合同,或試圖執行根據加州貿易限制法無效的合同,則構成民事違法行為。這些條款有健全的執行機制,雇員、前雇員或未來雇員可以提起訴訟來執行這些條款。勝訴的雇員、前雇員或未來雇員還有權獲得合理的律師費和成本費。

鄭博仁律師表示,該法案將限制適用於 "雇主",而加州貿易限制規則的現行保護措施並未提及 "雇主",而是適用於限制任何人從事合法職業、貿易或任何類型業務的所有合同(B&P Code 16600)。(商法典》第 16600 條)。

參議院第 699 號法案編入《商業與職業法》第 16600.5 條。自 2024年1月1日 起生效。
 
(12)競業禁止協議:在雇佣關系中,任何競業禁止協議,無論其范圍多麼狹窄,都是無效的。

對現有判例法進行了編纂,規定對競業禁止協議的禁止應作廣義解釋,使就業領域的競業禁止協議或條款無效,無論其適用范圍多麼狹窄,除非符合規定的例外情況。此外還規定,違反就業領域競業禁止協議的行為構成不正當競爭。

本法旨在參照加州最高法院解釋《商業與職業法》(Bus & Prof Code 16600)的主要案例,編纂有關加州強烈禁止競業禁止協議的現有判例法。"根據 Edwards v. Arthur Andersen LLP (2008) 44 Cal.4th 937 一案,本條應作廣義理解,使任何就業背景下的競業禁止協議或就業合同中的競業禁止條款,無論其范圍多麼狹窄,隻要不符合本章規定的例外情況,均無效。

鄭博仁律師稱,之前版本的《商業與職業法》第 16600 條並未提及 "雇佣"。它隻是簡單地指出 "限制任何人從事合法職業、行業或任何類型的業務的所有合同均屬無效"。盡管同樣的措辭依然存在,但根據 AB 1076,現在增加了專門提供 "雇佣背景下 "保護的措辭。問題來了,新的措辭是否適用於保護獨立承包商?

鄭律師表示,很有可能適用。AB 1076 號法案指出,它隻是對現行法律的宣示。這似乎違背了該法律的宗旨,即它可能被解釋為減損現有判例法已確立的權利。解釋《商業與職業法》第 16600 條的法院長期以來一直認為,其保護措施適用於獨立承包商(參見 Bosley Medical Group 訴 Abramson (1984))。事實上,最近的一個案例 The Retirement Group v Galante (2009) 就是依據 Edwards 案的判決,將《商業與職業法》第 16600 條的保護措施適用於與 Edwards 案中的雇佣協議類似的獨立承包商協議。盡管如此,AB 1076 仍具體適用於 "雇佣環境",而之前的法律版本則不適用。新增的語言為區分雇員和獨立承包商留下了空間。

第 1076 號議會法案已編入《商業與職業法典》第 16600 和 16600.1 節。自 2024年1月1日 起生效。

 

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關鍵詞: 法訊,加州房產經紀人,2024年加州新法規,鄭博仁,Paul P. Cheng, Esq.

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