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地产专家金嵘嵘对话中国著名品牌战略专家李光斗 谈《2020年疫情下的美国房地产走势》和《疫情后的全球经济危机》

發佈時間:2020年04月04日 22:44 來源:美新社 评论:0條 點擊:6392次

【美新社讯】根据约翰霍普金斯大学医学院统计,截至美西时间4月4日(周六),下午1:09,全美国新冠病毒确诊病例有305,820个,死亡8,291人,总病例数已经超过第二位的西班牙和意大利的总和。


新冠病毒肺炎疫情下,3月12日,美国宣布进入国家紧急状态,而加州、与纽约州、华盛顿州等逾10个州疫情较其他州更加严峻,因此更宣布进入“重大灾难状态”。


3月19日,洛杉矶市、洛杉矶县、和加州先后宣布施行“居家令”(Safer at Home),关闭非必要的商业和企事业;并要求所有人执行“社交距离(Social Distancing),勤洗手等措施,期待减缓疫情的扩散。


在这样的背景下,美西时间4月4日下午4点,地产专家金嵘嵘跨洋联手中国著名品牌战略专家李光斗,举行网络视频研讨会,先后讲解《2020年疫情下的美国房地产走势》和《疫情后的全球经济危机》。


(约翰霍普金斯大学医学院图片)


根据约翰霍普金斯大学医学院统计,截至美西时间4月4日(周六),下午1:09,全美国新冠病毒确诊病例有305,820个,死亡8,291人,总病例数已经超过第二位的西班牙和意大利的总和。

金嵘嵘(Heidi Jin)女士作为ReMax Advanced 领先地产华人第一团队、也是中国联美置业CEO、全球企业家俱乐部主席,以及美国联美投资CEO。


金嵘嵘女士首先代表参加网络视频研讨会的ReMax和美联地产共500多人,向中国著名品牌战略专家李光斗表示感谢。


金嵘嵘女士介绍说,李光斗也是中央电视台品牌顾问,华盛智业·李光斗品牌营销机构创始人。


李光斗出身于市场营销第一线,自1990年开始从事市场营销和品牌策划工作,致力于推动中国品牌快速成长,孵化新产品、用资本力量推动企业上市;李光斗先后担任伊利集团、蒙牛乳业、民生药业、古越龙山、招商银行、喜临门、青岛啤酒、三元食品等全国数十家著名企业的常年品牌战略和营销广告顾问。

当天,中国和美国的地产专家,金嵘嵘女士分析


**2020年疫情下的美国房地产走势**

之 市场数据分析


在2020Zillow官方最新一期问卷调查中,近半数的专家预测,美国将在2020年出现新一轮的经济衰退,原因有


1,货币政策最有可能成为触发因素,美国现阶段抵押贷款承保标准(Mortagage underwriting Standards)较为全同,对良好的信誉的借款人放款贷款条件,对信用不良或者首付比例较低的借款人收紧。


2,由Zillow出资,Pulsenomics,房价预期调查,由48%受访专家预测2020年美国将遭遇新一轮经济衰退,22%认为拐点会出现在2020年第一季度,24%的专家表示危机开始与2019年底,14%则认为不会早于2021年,另有9%的专家预测,经济衰退将推迟2022年才会出现端倪,4%则表示最早将开始于今年第四季度,认为危机发于2022年以后的专家仅占1%。


3,包括可以为买家大的折扣,过户费上的优惠,所以,市场上就发出一个信号,美国市场房价下降,整个市场议价空间就增大了,也就是我们说的买方市场来了,2018-2019整个美国房地产比较低迷,卖家基本上分2种,1)开发商,2)二手房个体卖家。


4,从开发商来讲,库存量多,给买家一些优惠措施,价格上调整,过户费优惠,5%-6%折扣,让利的措施不会无限度的,买地成本,开发成本提高,开发商不可能亏本买卖,有些开发商就会在市场上推迟新楼盘上市的速度,开发商的有限度优惠,相当于降价。


5,二手房的个体来讲,他们就比较艰难,市场上造成的环境就是市场下降,买家就有很多议价空间的权力,所以二手房卖家,当他们不得不卖的时候,就可能降低市场的期望值,就会降低预期值。


** 2020年疫情下的美国房地产走势 ** 

之 市场观察


155位专家认为“货币政策(Monetary Policy)是触发新一轮经济衰退的首要因素。


2,股市调整,高于预期的通胀率。


3,财政政策,潜在的政治危机。


4,房价增速逐步下降。


52020年美国抵押贷款利率将保持低水平。抵押贷款利率目前为3.75%,与2018年月平均相差近1%,美国产权保险和结算服务提供商,第一美国公司(First America)副首席经济学家奥德塔 库希(Odeta  Kushi)表示,人们正在形成共识,2020年利率保持较低水平,可能在3.7%-3.9之间。

6,房地美和抵押贷款银行家协会的预测证实到这一点,房利美预测更低全年在3.5%-3.6%之间波动。


7,低利率和新尾短缺将继续推高价格。知名在线的房地产经纪公司雷德芬(Redfin)首席经济学家达里尔韦瑟(Daryl Fairweather)目前,没有看到大量新上市的房源,如果没有更多上市,2020年将会有更多的竞争力,房价将会继续上升,主要是由于库存紧张和需求旺盛,根据美国知名房地产数据公司Core Logic)最新房价预测,到20209月房价上涨5.6%


8,不断上涨的租金也将推动房地产继续上升。


92020年住房市场将保持稳定。


** 2020年疫情下的美国房地产走势 **

之 结论


1) 2020年美国经济在持续增长,房价不会跌

虽然现在美国疫情大爆发,但美国的财政措施同时跟上,2.2万亿美元救市,美股从暴跌实现了绝地大反攻。

且目前,美国正在全面解决疫情的紧缺物资,沃尔玛采购大量的医疗物资,美方大力生产的呼吸机,直接运到一线,整体抗疫措施很积极,利用美国的医疗水平,相信可以打赢这场 “抗疫之战”

疫情之后,美国为复苏经济,必定会扩大一些实力的转变,可以逆会再次出现像。2012-2017年的地产火爆现象。中国买家依然是新一轮主力军,预测疫情后的美国房地产市场 会比2012年-2017年初的更猛烈!

2)如何抵御通货膨胀?


抵御通货膨胀的手段有哪些?

1,银行一定的存款额度,银行储蓄最为安全的投资方式。

2,投资黄金产品。

3,合理投资理财产品。

4,购买不动产。


这4种方式中,只有不动产相对稳健,且能跑赢通货膨胀


用2套房子举例:房产越贵,回报率越高。

1)1265 Winston Ave, San Marino, CA 91108;


2016年没有转换过$227,465,2016年 SOLD $4,200,000,2020年 SOLD $4,600,000。


假设2000年 $175208,到2016年$4200000,增长23倍,平均每年增长$262500


2)2021 Santiago Dr. Newport Beach, CA 92660


99617 SOLD $549,000,02年6月4日 SOLD $729,000,2017年2月21日 SOLD $1,525,000,2020年现在$4,595,000。


目前,市场价约为$4,595,000,21年来,平均每年涨$192,666,增长8.36倍


总的来说,房子依然还是抵御通胀最好的硬通货,尤其是豪宅,位置稀缺性还是关键。买房就是中长线投资,永远都是第一考虑的位置,也是作为一个家庭的基石。

中国著名品牌战略专家李光斗,围绕《疫情后的全球经济危机》并就当下“抗疫时期企业自救和商业重建”等问题,发表了他的专业看法。


** 关于疫情,李光斗老师说:


的确,疫情对于美国的经济与房地产影响的确是否重大,具体表现在:


1,经纪人看房、卖方活动转到线上;

2,社交方式的改变,大家开始注重社交距离,或干脆待在家里不社交;

3,学会网上买菜;

4,学会用SKYPE;

5,这次疫情教会我们,线上宣传以及资料库的重要性。


但我们看《安家》可以发现,中国未来房地产的需求仍然很大,相同的,美国房地产其实需求量也非常大。


1)在加州,只有40%的人拥有房产,租房比例达到了60%;

2)美国人平均7年搬一次家;

3)疫情让大家意识到了私密性强、铁门社区的重要性;

4)社交距离概念的加强,人们更加偏好独立的、拥有足够活动空间的大房子,比如C罗开始买岛。度假地产或将成为之后的热门。

** 关于世界大疫经济变局下的企业自救和商业重建,李光斗老师说:


当前中国以及全球的经济正式从“蝴蝶效应”进入“蝙蝠效应”,引发全球危机。


在高度全球化的今天,疫情正让从全球汽车零部件、全球零售市场供应等多方面上演着连锁效应供应链危机。中国制造业面临着和全球产业链脱链的危机。复工在即的中国企业也正面临两难的境地,


而当前中国企业最大危机是没有足够的现金流现金流作为企业的命脉,企业没现金就无法进行消费,发展经济更是无从谈起。


** 李光斗老师举例说明了现金流的重要性


大萧条时期,美国西部一个小镇,一位客人走进一家旅馆,拿出一张100美元的钞票放在柜台上,并提出要先看看房间,就在那人上楼的时候,客栈老板抓起100元跑到隔壁的肉店去还他欠的肉钱,而屠夫拿到这一百元过马路给养猪户付了钱,养猪户拿了100元还清按摩店的钱。最后带着这一百元钱按摩店老板冲到酒店付了她欠的房款。


这是客栈老板把这一百元钱,原封不动的放回柜台上,这时男子下楼声称房间不满意,拿起柜台上的100美元,他把钱放进口袋里就走了。


在这一天,没有人生产任何东西,没有人得到任何东西,但经济复苏了


企业要顺利度过疫情的非常时期,开源节流是另一个自救方式。


说服上游供应商度过危机晚点付款,让员工与公司共度时艰,降低一部分的支出成本,争取跟下游提前拿到一些定金下,上中下通力合作度过难关。


当下疫情,在中国也成就了“隔离经济”和“非接触商业”“在线化经济”等一系列新的经济模式。


--隔离经济”如夜店老板开启了“云蹦迪”搭配直播,以打赏的方式获得收益。


-- “非接触商业”使得外送,跑腿业务将大大增加。 


-- “在线化经济”是指企业的在线化生存能力,决定企业未来的发展。


无论多大的企业如无法抓住线上的客户,它终将失去被市场淘汰。


** 李光斗老师也指出中国未来爆发性增长的行业:


-- 大健康产业和医药产业,口罩,消毒液和酒精的抢购说明了一切。

-- 5G新商机无人驾驶、长短视频、游戏等行业将得到空前发展。

-- 线上教育,知识付费迎来爆发期

-- 无人零售、无人餐饮、无人机配送、 远程医疗等高科技行业强势崛起。

-- 各种配送平台和上门服务平台全面崛起, 生鲜配送,客制化餐饮配送,

-- 线上办公,尤其是实现群体协作的办公软件成为趋势,工作不再受地理空间限制。

-- 宅商业大行其道:同城物流,跑腿服务宅经济全面崛起。

-- 心理咨询和心理医生成为热门行业,因疫情造成心理咨询需求增加

-- VR/AR 等场景体验类项目,将受道关注虚拟世界一步步走入现实。

-- 区块链和分布式商业: 疫情带来的社会失序使人们更加重视区块链技术在医疗和数据监测应用,分布式商业和个人品牌兴起。


最后,金嵘嵘女士为当天直播做小结,很高兴和李光斗老师联手第一次直播。共同探讨了全球的疫情后的经济形式,总体会有影响,但是疫情过后的形式还是非常值得期待!


美国和世界整体的洗牌,经济经过这次全球的危机考验后,会越来越规范,也会有更多的调整。期望与大家一起期待未来,未来无限可能!谢谢大家,感谢每一位的时间,期待与大家再见!


(图文由金嵘嵘,李光斗提供)


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