【帕薩迪納】在加州擁有自己的出租物業，當然可以為您帶來一筆不小的被動收入。然而，美國是訴訟大國，作為房東的您，到底有哪些法律手段可以幫助您保護自己的資產不受官司的牽連呢？

知名律師鄭博仁提供四個簡單的基本方法，給大家參考。

首先，投資物業的利益必須與您作為財產所有者所承擔的風險進行權衡。幸運的是，當涉及房地產時，有一種方法可以在享有利益的同時也規避風險：

在加州注冊房地產有限責任公司（LLC）

通過在加州注冊的LLC，獲得投資房產的所有權，您將能夠保護您的個人資產免受對於房產的任何索賠。

此外，您將能夠保護您的投資財產免受任何與您無關的索賠。

加州LLC的好處

簡而言之，在加州注冊LLC的三大好處是：

• 保護資產

• 節省稅款

• 降低納稅申報被審核的可能性

LLC符合所有三個標准，是房地產投資業務實體的一種非常受歡迎的選擇。與公司類似，LLC將其資產與您自己的個人資產之間分離。

與合伙企業類似，LLC提供單一稅收福利與靈活的合伙人關系。

LLC所提供的資產保護

LLC保護其所有者的個人資產免受公司的債務和責任風險。

如果操作得當，LLC持有投資房地產將使您的個人資產免受房地產投資所產生的任何債務和責任。

例如，如果他人因您擁有的財產而受傷，您可能會被受害方起訴，要求賠償與其受傷有關的損失。如果您以自己的名義持有財產並且您的責任保險並未完全涵蓋索賠，則您可能需要為其余的損失承擔個人責任。您的個人資產（例如房屋、汽車、和個人銀行賬戶）將面臨風險。

但是，如果您在LLC中持有該物業，受害方將隻能從LLC擁有的資產中追回損害賠償金。因此，這保護您的個人資產。

在加州注冊LLC的四個步驟

在加州注冊LLC通常比建立公司更便宜，而且所涉及的文書工作要少得多。以下是注冊LLC以在加州持有房地產資產時必須採取的四個步驟：

• 第一步：確定LLC的名稱

如果您為房地產或任何其他商業活動設立LLC，您首先需要選擇一個適當的名稱。這將要求您避免現有的企業名稱，以確保您所需的名稱受到區分，並可供使用。

• 第二步：提交您的組織証書

組成您的LLC的實際文件稱為組織証書（或組織章程），必須提交給加州州務卿。

• 第三步：獲得EIN

一旦您提交了組織証書並收到加州州務卿的回復，您就可以申請領取聯邦稅號，也稱為雇主識別號碼（EIN）。這將是您在執行諸如提交企業納稅申報表、開立商業銀行帳戶、和管理工資單等事務時使用的編號，而不是使用您的社保號。

• 第四步：將財產轉讓給您的LLC

您必須切記，為了保有在LLC中持有財產所得到的責任免除保護，該財產必須實際上歸LLC所有。換句話說，您不能以自己的名義擁有財產，然后設立LLC，並希望享有有限的個人責任。

您必須將房產所有權從個人轉移到LLC。之后，作為持有該物業的LLC的所有者，您自己將不受該房地產所有權所產生的任何債務和責任的影響。

將您的財產轉讓給LLC通常是通過提交無擔保契約、一般擔保契約、或其他契約來實現，以便將財產從您轉移到您的LLC。否則，當您購買房產時，可以直接以您的LLC的名義購買。

LLC運營協議的重要性

雖然設置和運營多個LLC很容易，但重要的是您需要正確運行每個LLC，並將此作為自己的獨立業務，否則，您可能仍然面臨個人責任。

這意味著將您擁有的每個LLC的財務需要與您的個人財務分開。但最重要的是，這意味著為您擁有的每個LLC制定單獨的運營協議。

LLC的運營協議基本上是您與LLC其他成員的管理協議，如果您是單一成員LLC，則與您自己訂立協議。協議規定以下內容：

• 誰擁有LLC

• 如何管理

• 每個所有者的責任和義務

• 是否應該作為合伙企業或S公司交稅

法律不要求為LLC提供房地產LLC運營協議。但是，如果您向州政府提交組織証書以建立LLC，但未創建運營協議來規定如何管理，則可能會在您面臨訴訟，或國稅局審核時被視為管理不當。

這將使您面臨財務責任和民事處罰，並且將失去您本可以享受的資產保護機制。

加州的LLC提供稅收優惠

一般情況下，加州LLC能帶來單一稅制優惠。

換句話說，您LLC的利潤和損失將通過發行K-1讓價給您和其他成員。因此，這允許您避免在公司層面和個人層面雙重征稅。

如果您的加州LLC隻有一名成員，您可以選擇如何交稅。默認情況下，您將作為獨資經營者納稅。但是，您也可以選擇作為S公司納稅。與S公司不同，您的LLC在出售或轉讓其財產所有權時無需支付轉讓稅。

多個加州LLC

如果您擁有多個房地產，您可以將每個房產保存在獨立的LLC中，並將每個房產視為單獨的業務。

您的個人資產將受到保護，免於因為資產所產生的任何責任，並且每個資產都將受到保護。

例如，如果您擁有三個不同的房產，並將它們全部放入一個LLC，當涉及三個財產中的任何一個的訴訟時，所有三個財產將承擔訴訟產生的責任。因此，如果有人在財產A上受傷，財產B和C也將承擔該訴訟的責任，並可能因損失而承擔責任。

但是，如果您將自己擁有的三個房產中的每一個都放在不同的LLC中，並將每個房產視為自己的業務，則每個房產將與其他房產的責任隔離。

因此，如果出現有關財產A的訴訟，則財產B和C將不受該訴訟的影響。同樣，如果出現有關財產B的訴訟，財產A和C將不受該訴訟的影響，您的個人資產也將被隔離。

多個加州LLC的單一納稅申報表

雖然您可能希望將每個房產保留在自己的LLC中，但可能會因為必須為您創建的每個房地產LLC提交單獨的納稅申報表而三思。您可以通過組建“母公司”或“持有”LLC來解決這個問題。然后，該主要的LLC將擁有其他LLC的所有者。

當您以這種方式構建房地產的管理權時，美國國稅局表示您隻需要為主LLC提交納稅申報表。因此，您可以擁有多個房產，每個房產都在其自己的LLC中，並與其他LLC產生的責任分開，但隻需提交一份納稅申報表。

結論

加州LLC是一種類似公司形式一樣，極好的可以保護您個人資產免受牽連的方式，同時享受獨資企業或合伙企業的靈活性和稅收優惠。但是，您的LLC必須正確注冊和管理，並且在您建立之前獲取債權人的同意。

在考慮使用加州LLC來管理您的房產時，建議尋求經驗豐富的資產保護律師的協助，確保一切設置無誤，並盡可能保護您的資產。如果您还有更多疑问，欢迎拨打郑博仁联合律师事务所的中文法務热线626.570.8888，或添加公众平台获取更多信息！（公众号: PaulChengLawGroup）

文章提供：鄭博仁聯合律師事務所