2019年影響加州房地產業十大常用相關新法-美新社

2019年影響加州房地產業十大常用相關新法

發佈時間：2019年01月16日 19:30 來源：美新社评论：0條點擊：3454次

【美新社訊】去年加州州長布朗在9月30日就簽署了一系列法案，受華人投資者青睞的房地產業，也將隨著2019年的到來，有相關法律開始正式生效。

有代表洛杉磯多家知名跨國大型房地產開發商的南加州資深審判出庭律師事務所——鄭博仁聯合律師事務所，近日就有關房地產業常用新法做出如下總結，供民眾參考；事務所首席合夥人鄭博仁律師在採訪中也表示，預計這些法律將在今年，對加州房地產業產生重要影響。

1. 建筑許可期限延長（AB 2913）- 2019年1月1日起生效

該法案規定，如果許可証所授權的工地作業，在其簽發后12個月內動工，則許可証仍然適用於加州建筑標准法，除非被許可人自行放棄許可証所授權的工作。該法案還將授權許可証持有人申請一個或多個期限延長，每次延期不超過180天。法案還要求被許可人必須以書面形式申請延期，並說明延期的正當理由。

2. 房地產經紀人性騷擾責任的擴大（SB 224）- 2019年1月1日起生效

該法案將包括在性騷擾訴訟中，作為訴因的要素，當原告需要証明，被告為了能夠幫助原告，與被告或第三方建立業務、服務或專業關系的情況。該法案將免除原告需証明自身無法輕易終止該類關系要素的義務。該法案適用於對原告進行性騷擾的州執照持有者，包括加州地產管理局DRE執照持有者，以及投資者、民選官員、遊說人員、經理、和經紀，以及其他對原告負有性騷擾責任的個人等。

3. 業主委員會(HOA)財務審查要求及反欺詐預防措施（AB 2912）— 2019年1月1日起生效

該法案要求，經業主委員會書面請求，在一定條件下，共有物業管理人若接受屬於業主委員會的資金，必須將這些資金存入本州的銀行、儲蓄機構、或信用合作社的計息賬戶。未經業主委員會事先書面批准，該法案將禁止隨意轉讓超過10,000美元或業主委員會總儲備金和經營賬戶存款總額的5％中較低者的資金。該法案還將要求業主委員會每月審查其財務狀況。

4. 可撤銷的房產遺囑轉讓（AB 1739）— 追溯至2016年1月1日

該法案規定，可撤銷的房產遺囑轉讓，將不再要求法定的常見問題解答，被記錄為房契的一部分。

5. 房產檢查要求：灌溉系統（AB 2371）— 2019年1月1日起生效

該法案要求，針對建有地下灌溉系統的住宅單元所進行的房屋檢查報告，必須包括關於該灌溉系統的操作和觀測的相關信息。在資金允許的情況下，該法案將要求，從2018年開始，水資源廳、住房和社區發展廳、以及各有關協會需共同協商，編制一份對具有灌溉系統檢查報告房產的數量估算，且每年都將納入加州水資源計劃的報告。

6. 有關房東與租客的相關法案：

• 商業地產棄用（AB 2847）；

• 租客留置於商業地產的個人財產處理（AB 2173）；

• 電動汽車充電站管理（AB 1796）；

• 對平台、陽台、樓梯、和公用人行道檢查的三日通知將不包括假期和周末（SB 721）；

• 執法和緊急援助（AB 2413）；

• 宣布緊急狀態期間的價格欺詐和驅逐租客問題（AB 1919）；

• 要求房東接受第三方交納的租金（AB 2219）；

• 軍人租房特殊保護（AB 3212）。

7. 房地產執照申請人不需披露公民或移民身份（SB 695）— 2019年1月1日起生效

該法案禁止地產管理局要求房地產執照申請人，披露其公民或移民身份，或僅僅根據其公民或移民身份拒絕向合格的個人發放執照。

8. 曾受刑事定罪個人的執照發放（AB 2138）— 2020年7月1日起生效

該法案允許地產管理局基於申請人或執照持有人，在出現與其專業職責相關的嚴重違紀(或被刑事定罪)的情況下，剝奪其執照的發放或持有。除非另有規定，無論申請人是否因該罪行而被監禁，或此罪行與該房地產資格、職能、職責相關的業務和專業許可証申請實質有關，自執照申請提交之日起七年前，若其曾受刑事定罪，並且申請人目前正被監禁或是申請人在過去7年內已被釋放。

但該法案禁止地產管理局委員會拒絕發放申請人執照，如果該申請人有以下情況出現：

- 其刑事定罪已得到駁回或清除；或

- 申請人提供參加改造計劃証據、或獲得赦免或特赦；或

- 沒有刑事定罪的逮捕

9. 蟲害報告：認証和保修（SB 1481）— 2019年1月1日起生效

該法案要求無現行侵染的房產發布一份詳細認証書，並要求所有的認証都需包含在完整的、有限的、補充性的重復檢驗報告中。該法案還要求，如果業主直接簽訂除虫熏蒸合同，一級注冊除虫公司還需向業主提供除虫熏蒸完成証明，並要求一級注冊除虫公司提供保修條款給業主或業主的指定代理人。該法案還規定除虫熏蒸失敗時的額外要求，包括要求業主授權三級注冊除虫公司將除虫熏蒸分包給一級注冊除虫公司時，三級注冊除虫公司需驗証是否需要進行重新進行除虫熏蒸，並出具檢查報告。該法案還要求，當業主選擇直接與一級注冊除虫公司簽訂合同進行熏蒸時，該級注冊除虫公司需採取額外的具體行動。

10. 禁止私人轉讓費（AB 3041）— 2019年1月1日起生效

該法案禁止，由於開發商所施加新的房產條款、條件、或限制，迫使繼有者在每次轉移財產時，支付各種特別指定的私人轉讓費，除非該費用為該財產提供“直接利益”。該法案規定，違反此禁令而產生的任何轉讓費，均不符合公共政策。

（文章提供：鄭博仁律師事務所）