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美联储加息对EB-5有什么影响?

發佈時間:2017年03月31日 04:36 來源:star 评论:0條 點擊:575次
最近,美联储加息是EB-5行业除了延期之外的最大热点。周三,美联储加息25个基点,并预计明年加息3次(前瞻指引比靴子落地更值得关注)。由于之前的通胀和就业等数据令人满意,市场已经对加息消息有了充分的预期和消化。正如耶伦所说,这是对美国经济取得大进展的承认。

加息消息出来后,移民业内也有一些分析,主要集中在汇率方面。诚然,加息以及加息预期会吸引资本流向美国,支持美元继续走强。但EB-5需要结合一个商业项目,仍有其他潜在影响需要考量,Horizon出国尝试从项目供给和资金退出两个角度分析下,谨供读者参考。

一丶诱发项目的“供给侧改革”?
1丶当美国步入加息周期,相信多数企业的融资成本会逐渐抬高。尤其诸如房地产和基建等行业,作为资金密集型产业,对利率更加敏感。而这两个行业,历来都可以算是EB-5的主要融资方,看一下市面上林林总总的住宅项目丶酒店项目,你就知道这个群体有多大。

代表借方使用资金成本的加息,可以说是一把双刃剑:

一方面,一些优质项目原本未考虑EB-5融资,也许会在加息后增加对EB-5的需要,促使更多优秀的借款方走入EB-5市场,为投资人提供更多选择;

另一方面,融资成本的上升对运营和现金流也提出了更高的要求,负债率较高的不健康企业可能会发出危险信号。这种优胜劣汰式的新陈代谢是种好事,不过面对质地参差不齐的项目方时,投资人更加要擦亮慧眼了。

二丶对资金退出的影响
2丶成熟EB-5投资人关注的第一要务是永久绿卡,这并不影响投资人关注资金如何安全退出,只要不去奢望不切实际的投资回报。我们还是以房地产行业为例:当利率处于低位时,每年的房产开发量和市场成交量都在不断增加,成交价格也处于稳步上升中;反之当利率处于加息通道时,开发商的借贷成本和买房者的购房贷款成本都在增加,从而会影响房屋开发量和市场成交量,进而影响房屋价格。下图显示了美国住房价格和长期利率之间的关系,大致的结论是:房屋价格变化有63.9%是因为长期利率。


Horizon出国坚信加息远远不会导致美国房产市场失控。最简单的印证,有这种担心的一定是低估了联储里众多大牛的智商。咱们能想到的,人家早已深思熟虑了好嘛。所以,与其操心美帝的房价,倒不如关心下咱们身边的泡沫吧。

但加息对房产行业的EB-5就没有影响了么?

3丶毕竟房价和销量和资金退出息息相关。Horizon出国认为,这种影响更可能是局部的丶分化的:因地段丶配套和质量等优势,需求旺盛的房产会保持价格坚挺,甚至稳健上扬;而经不起市场检验的房产,则可能面临,更长的销售周期和低于预期的再融资金额,这些都会令,EB-5资金的退出承受压力。

加息对不动产销售的影响固然不容忽视,但只是众多影响因素之一。除了本土买家,海外买家对美国房地产依旧虎视眈眈,而且这部分群体不容小觑。2016年7月,美国房地产经纪人协会(NAR)发布的《2016年美国住宅国际买家报告》,里面有两个有趣的信息:

- 50%海外买家的交易为全部现金,显示海外买家对贷款的需求更低;

- 过去的一年里,中国买家其所花费的金额,超过排名第2-5位国际买家的总和,连续第二年荣登榜首。相信,未来在人民币的贬值预期和CRS共同申报系统(海外房产不会被申报,规避税务信息交换)的双重作用下,中国买家的力量会继续加强。


海外买家持续流入,无疑会对冲加息的部分影响,那些海外买家钟情的州则会受益最多:佛州(22%)丶加州(15%)丶德州(10%)丶纽约(4%)和亚利桑那(4%),这五个州占有了51%购买量。

以上思考是否成立需要时间检验。不过,相比结论是否正确,尝试思考更为重要,毕竟不观察经济的移民顾问,无法给出独立的投资建议。还有很重要的一点:无论加息对EB-5影响几何,这些影响都将会是缓慢的丶间接的。对投资人而言,无论是新法草案,还是排期,这些影响才是最直接和深刻的。


關鍵詞: 美联储加息对EB-5有什么影响?

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