【帕薩迪納】最近不少客戶一直詢問，在加州做房屋裝修、改建、加建等項目，是否一定要僱傭擁有執照的建築商？這當中又有哪些潛在的法律風險，需要民眾了解？

前檢察官、現任亞凱迪亞市議員、南加州知名審判出庭聯邦律師鄭博仁(Paul P. Cheng, Esq.)，近日在採訪時，就做出以下專業說明。

是真是假？加州法律不規定您支付無執照建筑商的費用？

事實！任何沒有執照的個人在人工及材料成本總和為500美元或以上的項目中，開展建築工程均為違法行為。

根據《加州建築商執照法》，除非建築商在項目實施過程中始終持有執照，無執照的建築商不得基於實施任何需要執照的項目或合同，而向客人提出或進行索賠。《商業與職業守則》第7031條a款也有對此進行說明。這就意味著，如果無執照的建築商試圖起訴其客戶沒有支付相關費用，加州法院不會強制要求被告支付該款項。

而更嚴重的懲罰是，無執照建築商或會被迫要求交出其之前在開展需要執照的項目中的所有收入。《商業與職業守則》第7031條b款也有對此進行說明。例如，在2012年的二十九棕櫚企業公司訴Bardos (Twenty-Nine Palms Enterprises Corporation v. Bardos (2012) 210 Cal.App.4th 1435)一案中，上訴法院認定無執照的建築商，需交出其根據合同所得的全部款項，高達$751,995。

另外，在Wright訴Issak(Wright v. Issak (2007) 149 Cal.App.4th 1116)一案中，該建築商雖然已持有加州執照，但由於未能為其雇員購買工傷保險，其執照被自動吊銷。導致該建築商必須返還與該房屋改建項目有關的全部所得款項。

鄭博仁律師(Paul P. Cheng, Esq.)表示，加州的公共政策很明確，政府不希望無執照的建築商，在應由有執照的建築商進行的工作中，獲得任何報酬。

此外，無執照建築商不僅是沒有執照，還可以是未獲得正確執照的建築商，或擁有正確執照的合格人員、即負責的管理人(RMO)、或負責的雇員(RME)，缺乏或並未參與相關的建築工程，以符合規范。

無執照建築商面臨的刑事指控

被發現進行無執照建築的個人，可能將不得不出席法院的聽証會，以應對輕罪指控。這些指控可能面臨被判處最高六個月的監禁，和5,000美元的罰款，以及約$200-$15,000的行政罰款。如果非法建築工程持續進行，處罰將更加嚴厲。第二次違法將被判處90天監禁，並處以合同價的20％或5,000美元的罰款。

如果有人非法使用他人的建築商執照，或試圖誤導消費者、以為該建築商是獲得執照的個人，則可能會受到重罪指控。

對於未獲得執照並擅自進行建筑工作的人，將受到嚴厲的罰款和處罰。鄭博仁律師稱，實際上，任何建築商與無執照的分包商之間簽訂合同都屬輕罪。 無執照的建築商，不能簡單地通過將所有工作分包給有執照的建築商，來避免這些規定。

此外，僱傭無執照建築商的人，無論是否知道該建築商是否持有相關執照，該個人都屬受害者，並且有資格獲得經濟損失賠償。 《商業與職業守則》第7028條以及第7028.16款也有對此進行說明。

使用無執照建築商的責任風險

加州的法律對使用無執照建築商從事建筑項目有非常嚴格的規定。這不僅適用於工頭，而且適用於房產所有人。這是因為通常來說，如果您沒有執照，並且您的工頭或客戶知道這一點，工程款項將會私下交付，而不會上報為收入。這可能會導致建築商無法獲得適當的培訓，或者無法准確上報工資和稅收。不僅承包商有過錯並將面臨刑事指控，而且房產所有人也面臨這種風險。如果您作為房主雇用建築商，您有責任進行盡職調查並確保建築商真正獲得執照。此外，您現在被視為建築商的僱主，因此應提供一個安全的工作環境。如果無執照建築商或無執照建築商的雇員在工作中受傷，作為房主的您，可能會因違反雇用無執照建築商的法律，而面臨訴訟。

如何舉報無執照建築商？

在加州建築商營業執照管理委員會網站，舉報無執照工程活動。

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圖文提供：鄭博仁聯合律師事務所