2016年12月7日 星期一
鄭博仁律師(Paul P. Cheng, Esq.)表示,該法案禁止驅逐因在2020年3月1日至2020年8月31日期間,因與疫情相關困難而無法支付租金的住宅租戶,隻要租戶向房東提供書面困境聲明即可生效。在2020年9月1日至2021年1月31日期間,遇到新的與疫情相關困難的住宅租戶,隻要他們支付此期間內應付租金的至少25%,也會受到法案的保護而不被驅逐。除了提供書面困境聲明之外,年收入達到$100,000或以上的租戶,或達到家庭收入中位數的130%的租戶,可能需要提交其他文件,來支持他們的困境聲明。
鄭博仁律師(Paul P. Cheng, Esq.)分析,加州立法機關還嘗試在全州范圍內實行統一減租。現有的地方法規可能會保留下來,但將來一切的地方法規,都必須與該法案保持一致。所有現有和將來的地方法規,還必須遵守該法案的還款時間條款。如果當地法規已經生效,並且要求還款期從2021年3月1日開始,或者要求在緊急狀態或當地緊急狀態結束時,有條件地開始還款,該法案認定還款期應從2021年3月1日開始,並要求該期限在2022年3月31日之前結束。
對住宅租戶的影響
自2020年10月5日以來,加州法院已受理除因疫情而無法交租以外理由的驅趕房客起訴。例如:造成滋擾、破壞房產或違反其他與支付租金無關的條款。除了遵守該法案的條款,租戶還必須繼續遵守所有其他租賃條款,以避免被驅逐。
該法要求房東以書面形式,提供與租約相同語言的困境申明表。房東必須告知其住戶他們有哪些法案中規定的權利。法案還禁止房東對租戶採取行動。或修改現有租約,以報復租客由於疫情原因導致其未付租金。該法案對私自驅逐房客的房東有嚴格的處罰,例如:將房客拒之門外,移走財物或關閉水電等。進行此類私自驅逐房客活動的房東,可被處以最高2500美元的罰款。
該法案禁止在2020年10月5日之前,對驅趕房客的訴狀發出傳票,或在試圖拿回房屋所有權的驅趕房客訴訟中作出缺席判決。在此之後,起訴驅趕房客的任何房東,都必須提交一份封面說明,以指明涉案房屋是住宅還是商用。如果該房屋是住宅,則需標明該起訴是否基於未付租金或其他指控。
商用房產
該法案明確將商業地產的租戶,排除在“租戶”的法律定義之外。因此,新法案未涵蓋商業地產,商用租戶不會獲得與住宅租戶相同的全州范圍的驅逐保護。商用地產的房東可能會以驅趕房客起訴其商業租戶,除非這些不動產位於一個有自行驅逐延期令的城市或縣。
商業租戶以前曾受加州司法委員會的《緊急狀態規則》第1條的保護,該法規有效地禁止了加州法院受理驅趕房客的相關訴訟。1號緊急法規在星期二到期。一些地方法令還將驅逐保護范圍擴大到商業租戶。但是,許多地方法規已經失效,或者比新法案的有效期更短。因疫情而遭遇經濟困難的商業租戶,應與法律顧問積極商討,以確定當地法令是否會使他們受益。
鄭博仁律師(Paul P. Cheng, Esq.)還說,自發布此法律警示以來,他注意到該法案中的語言存在歧義。根據《民法典》c小節中對租戶的定義,該法案不包括商用房產的租戶。在試圖囊括商業租戶的定義時,立法機關提供了錯誤的參考法律。《加州民事訴訟法》第1162條c款對 “商業租戶” 進行了定義,而不是法案中提到的《民法典》 第1162條c款。如果民眾有更多疑問,可以致電律所華語服務部門626.570.8888或發郵件至CN@pprclaw.com。
(圖文提供:鄭博仁聯合律師事務所)
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