【帕薩迪納】在美國擁有屬於自己的房地產，一直是大多華人朋友的追求目標。然而，一旦擁有了屬於自己的投資物業，在出租過程中與房客發生矛盾或糾紛，或遇到遲遲不交租的租客，房主又該如何通過法律手段維權，以避免不必要的麻煩呢？

南加州知名審判出庭律師、前檢察官鄭博仁律師希望为大家做出了其专业的法律分析，供参考。

房東在遇到相關問題時，可以通過終止租約，並向法院提起非法佔有訴訟，來驅逐未支付租金或損壞房屋的租戶。

由於房屋租賃法的嚴格，在加州驅逐租戶是一個非常復雜的過程。房東不得使用“自助驅逐”（即“強制鎖住租屋”），而必須通過法院系統來申請驅逐房客。

驅逐過程總結為以下七個步驟：

1.驅逐租戶的有效理由

在加州，房東必須有正當理由，才能將租戶從其房屋中驅趕出去，其中一些有效的理由就包括：

• 沒有支付租金
• 違反租約
• 超出約定的租賃期限
• 造成滋擾
• 破壞財產
• 在租屋內進行非法活動
• 使用該租屋從事未許可的行為，例如在租屋中做買賣

2.支付租金或搬離“三日期限通知”

之後，房東應該為租戶提供三日期限來支付租金或搬離通知。從本質上講，這將通知租戶在3天內，停止侵害或者搬離租屋。通知可以三種方式提供：

• 有人將通知交給了租戶。
• 將通知副本交給在租戶的租屋或與工作場所的一名成年人，然後將副本郵寄給租戶。
• 在租戶的門上張貼一份副本，然後將副本郵寄給租戶。

3.等待租戶採取補救行動

在提供通知後三日進行等待，以確定租戶是否解決了問題（即：等待租戶交納房租，或停止其在租屋內銷售毒品）。

4.提交非法佔有訴訟

如果租戶扔什麼都不做，房東必須上法庭並提出非法佔有訴訟。非法佔有訴訟是通過法院系統正式投訴，並請治安官來到租屋以驅逐租戶。

5.訴訟書狀送達給租戶

以與您在以上步驟2中的3日通知相同的三種方式，送達非法佔有訴訟書。

6.完成法院程序

給租戶五天回復非法佔有訴訟的時限，如果租戶沒有回應或反對驅逐，則要求法院作出缺席判決。之後，法官會給您一份回復佔有令，您可以將其帶到警察局，並請治安官驅逐您的租戶。

如果租戶出席並反對驅逐，那將在21天內進行法庭審理。如果房東獲勝，那麼租戶有五天的時間搬離。如果租戶獲勝，那麼租戶可以繼續進行租賃，並且房東可能需要支付租戶的法庭費用。

7.存放租戶的財物

如果租戶離開租屋後留下了財物（治安官將其驅離後，或租戶自己留下來的），房東必須將其財物存放兩週，並應採取行動將其歸還。如果兩週過去，而且租戶沒有來認領，那麼房東可以按照其意願處理這些財物。

在加州需要多長時間才能驅逐租戶？

在非法佔有訴訟與驅逐程序已經開始之後，必須向租戶送達。租戶經常試圖避免被送達以避免被驅逐。如果出現這種情況，可以在租戶的租屋發布驅逐通知，並且可以將副本寄到租戶的住址。此類型的通知隻能在幾次嘗試給租戶送達失敗後，才能進行，並且得到法院的批准。

驅逐程序的時間取決於申訴的提交時間，以及租戶是否收到合法的驅逐通知。

諮詢律師

加州驅逐租戶經常可能是一個復雜而漫長的過程。通常情況下，房東必須通過法院程序移除租戶，不得自行佔領租屋或驅逐房客。因此，建議您要聘請專業律師，幫助您維權。

（文字及圖片提供：鄭博仁聯合律師事物所）