2016年12月7日 星期一
加州租金管制10號提案全解析 屋主vs.租戶到底對誰有利？
發佈時間：2018年11月01日 16:37 來源：美新社 评论：0條 點擊：8660次
【帕薩迪納訊】還有不到一周的時間，加州選民將針對10號提案做出決定，這是一項有關允許全州地方政府擴大租金管制的投票舉措。
該政策的支持者表示，在加州前所未有的租房壓力前，該提案將為租戶提供一定的救濟。而反對者則認為，這將阻礙原本水平就已經很低的住房建設，並會進一步增加其成本。
以下是南加州知名律師事務所鄭博仁聯合律師事務所華人服務團隊為民眾總結的，針對10號提案將如何影響租戶所面臨的常見問題，以及其他可負擔性租房問題的分析。
加州租房情況有多嚴重？
答案是非常嚴重。根據加州大學伯克利分校哈斯包容性社會研究所最近對美國人口普查數據的分析，950萬租戶(超過加州總租戶人口的一半)為高租金所困擾，他們將至少30％的收入用於住房成本。
自上次經濟衰退結束以來，租金大幅上漲，因為加州許多地區的就業增長強勁，但同時住房產量很少。根據房地產網站Zillow的數據，洛杉磯的單臥室租賃中位數為2,370美元，比過去八年增加了43％。類似的租金上漲還波及了舊金山甚至整個加州。
加州的租金遠遠超過美國其他地區的租金。根據Zillow的數據，在全國范圍內，單臥室租金中位數為1,299美元，在同一個八年期間隻增長了25％。
住房成本的高昂，導致數百萬加州人處於貧困當中。在考慮住房和其他生活費用時，將近五分之一的加州居民生活在貧困中，這使得該州擁有著全國最高的貧困率。
隨著對租房者經濟壓力的增加，租戶權利倡導人士已加大促進租金管制的力度，以降低其成本。
租金管控是否有助於民眾住房負擔能力？
不同政治流派的經濟學家很少達成共識，但是即使在自由主義經濟學家中，也存在共識，即租金控制無助於提高住房負擔能力。
經濟學家普遍認為，當政府限制業主可以收取的租金時，生產的房屋將會減少，從而推高房價。
麻省理工學院經濟學家、馬薩諸塞州劍橋市租金管制研究人員就表示，當存在價格上限時，商品短缺就會產生。專家的普遍看法是，租金管制減少了可用房屋的數量和質量。
經濟研究發現，住房負擔能力問題的主要解決方案是建造更多房屋並降低新的供應價格，而不是單純地控制房租。
但是對掙扎中的加州租戶來說呢？
據估計，加州的開發商需要每年平均建造大約320,000套新房來解決本州的住房短缺問題，並得以對可負擔性住房問題造成重大積極影響——而這一標准大約是目前建設速度的三倍。加州政策研究辦公室表示，加州需要每年增加數十億美元的補貼，為最需要幫助的人提供足夠的低收入住房。
但這些目標很難實現，一些研究人員表示，租金管制對於保護租戶免受價格上漲的持續威脅是必要的。哈斯研究所的報告認為，租金控制是地方政府能夠廉價地、有效地降低成本的唯一途徑。
南加州大學社會學教授、現有租金控制研究的審查人員稱，當地政府也可以制定租金管制法規，以限制租金管制政策對新建筑和其他潛在缺點的負面影響。
10號提案如何運作？什麼是科斯塔•霍金斯法案(Costa-Hawkins)？
知名南加州審判出庭律師鄭博仁律師在接受媒體採訪時說，加州有15個城市目前存在某種形式的租金管制。但是，由於1995年的州法“科斯塔•霍金斯法案”，地方政府在實施新的租金管制政策時受到了限制。
鄭博仁律師解釋說，該法律以三種方式限制了地方政府的租金管制政策。地方政府不允許：
• 實施單戶住宅的租金管制。
• 在得益於租金管制的租戶離開后，取消房東改變租金的權利。
• 控制1995年以后建造的建筑物的租金。當科斯塔•霍金斯通過時，該法還在有租金管制的城市中制定了規則。例如，洛杉磯將1978年10月1日或之前建造的公寓的租金上漲與通貨膨脹挂鉤，並且禁止將其條款應用於最近建造的房產。
1995年的法案限制了當地政府通過新租金限制政策的路徑。2016年，山景和裡士滿灣區成為30多年來首批實施新租金管制法規的社區。
擁有租金管制的加州城市一覽表
城市/建成公寓豁免年份
洛杉磯 1978
海沃德 1979
舊金山 1979
聖何塞 1979
聖塔莫尼卡 1979
棕櫚泉 1979
西好萊塢 1979
伯克利 1980
奧克蘭 1983
千橡樹 1987
東帕羅奧托 1988
比佛利山庄 1995
洛加托斯 1995
山景 1995
裡士滿 1995
10號提案並沒有改變現有的租金管制政策，而隻是廢除了科斯塔•霍金斯法案。因此，在大多數情況下，通過該提案不會立即產生新的租金管制規則。相反，它將為當地政府制定政策去除舊有限制。
10號提案在將來也很難被撤消。該提案包括一項規定，即任何實施於全州范圍內的租金管制政策都必須得到加州選民的批准。10號提案的作者說，這種措施能防止州立法者在未來破壞提案。但該條款也遭到了一些人的批評。
以舊金山為例，租金管制如何影響了該市？
斯坦福大學的研究人員最近公布了對舊金山租金管制效果的報告。該市政策僅限於1979年6月13日或之前建造的公寓。
該政策最大的受益者是那些如果沒有對租房者的保護，就會被迫離開這座城市的長期租戶。研究發現，租金管制特別有助於防止老年人、非裔、和拉丁裔租戶流離失所。
而相反，該政策將阻止房東無法收取更高的房租。研究還發現，業主通過將其出租物業轉換為自住公寓來回應舊金山的租金管制，這就減少了該市的可用公寓並提高了整體租金。研究稱，該政策通過將舊出租物業的單位轉化為通常出售給富裕居民的住房，使得舊金山物業趨於高檔化。
因此從短期來看，這似乎是一種解決方案；但從長遠分析，它確實會傷害租房者和租賃市場。
如果10號提案通過，接下來會發生什麼？
在租金管控方面，會有許多新的當地議題出現。
洛杉磯市長嘉西提表示，如果10號提案通過，他希望擴大該市的租金管制。伯克利選民將於11月決定是否加強該市自己的租金管制政策。新法規將在10號提案的同時生效。
地方議題可能終將是漫長而有爭議的。山景城在2016年通過了現行州法律所允許的有限的租金管控政策，而過去三年來一直在為租金管制政策進行無盡頭的持續斗爭。
（文字提供：鄭博仁律師事物所）
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