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律師:了解加州的租金管制法案"科斯塔•霍金斯限制提案”

發佈時間:2018年04月23日 23:33 來源:美新社 评论:0條 點擊:3891次

一棟招租的別墅屋(網絡圖片)


【美新社帕薩迪納訊】針對廢除數十年來限制租金控制法律的不少民眾近日表示,已經收集到足夠的簽名使此案納入11月的選票。


今年年初,在數百名支持者和反對者的參與下,加州立法者試圖廢除1995年的科斯塔•霍金斯(Costa Hawkins)房屋租賃法案,但卻在富有爭議的委員會聽証會中夭折。針對廢除數十年來限制租金控制法律的不少民眾近日就表示,已經收集到了足夠的簽名,可使此案納入11月的選票。

洛杉磯租戶聯合會與艾滋病醫療保健基金會在去年十月份共同提出了一項投票倡議,該舉措將可在沒有政府官員干預的情況下,廢除該法案。

那麼該趨勢對加州居民的實際意義又有哪些呢?南加知名審判出庭律師鄭博仁律師就總結如下:

什麼是科斯塔•霍金斯限制提案(Costa Hawkins)?

科斯塔•霍金斯是一項州立法,為加州包括洛杉磯在內的十五個城市設定了租金管制。

有兩個主要規定:

保護房東在租戶搬出去后提高房租市場價格的權利。
禁止城市對1995年2月后建立的房屋進行租金管制或設置最高租金。

在洛杉磯,主要的租金管制法是其租金穩定條例(Rent Stabilization Ordinance),或簡稱“RSO”。它們限制了對1978年10月以前建造的房屋的租金管制,其早於科斯塔•霍金斯1995年的時間上限。

根據RSO,這些房屋租金的年增長率上限為3%至8%。但對於1978年以后建造的房屋,業主可以隨時設置並更改租金率。

科斯塔•霍金斯法不影響洛杉磯或其他在加州有租金管制措施城市每年租金上漲的上限。

該法案於1995年通過並對加州包括聖塔莫尼卡和西好萊塢在內的五個城市進行房租管制。這五個城市曾存在所謂的空置房屋管控措施,意即在租戶搬出后,能對房屋設定租金上限的時限。

在2009年的一項法院判決裡,科斯塔•霍金斯法案的運用,是撤銷洛杉磯市指令要求房地產開發商在新住宅建設規劃中強制納入經濟適用房指令的關鍵部分。該判決認定,洛杉磯市強制開發商對其新建設房屋降低房租的要求,違反了科斯塔•霍金斯法案的初衷。然而,去年九月加州州長布朗簽署的一項法案,恢復了加州城市強制開發商在新建設項目中納入經濟適用房的規定。

如果科斯塔•霍金斯法案被廢除會發生什麼?

在短期內的影響並不多。不少倡導廢除科斯塔•霍金斯法案的人士表示,在制定新房租管制政策的同時,廢除科斯塔•霍金斯法案隻會給城市更大的靈活性。各個城市仍然需要在廢除法案通過前,根據其自身的立法程序制定新規。

在有更多選擇的情況下,一些城市可能會擴大現有的租金管制規定,以防止一旦租戶搬出租賃屋,房東為了上漲房屋租金, 而破壞發展經濟適用房的努力。其他城市也可能會選擇保留現行的房屋租賃管制規定。

為什麼不嘗試廢除科斯塔•霍金斯法,看看將來會發生什麼?

廢除該法的反對者認為,科斯塔•霍金斯對地方房屋租賃政策施加了明顯的限制,影響了該州的整體住房市場。

立法機構2016年的一份報告發現,通過擴大租金管制限制新租賃房屋的盈利能力 “可能會阻礙新的房地產建設規劃”。

反對者稱,這可能會加劇全州范圍內的住房短缺,並導致開發商對於有租賃管制的城市突然發生政策變化可能性的恐慌。

報告還預測,更嚴格的租金控制法案,會鼓勵房東在選擇租戶時的歧視行為。

贊成廢除的人有何觀點?

支持者表示,各加州城市的領導層應完善其保護住戶的措施,以應對嚴重的經濟適用房危機(根據加州住房合伙人公司最近的一份報告,僅洛杉磯就有超過50萬的經濟適用住房短缺)。

另外,州政府和聯邦政府已經制定了政策,以確保租金管制規定不會阻止房東獲得對其房產的“公平收益”。另一方面,對面臨租金上漲租戶的保護措施在加州大部分地區仍然很有限(隻有15個城市有租賃管制政策)。

接下來又會如何?

在房東權利倡導者的強烈反對下,通過州立法機構廢除全部科斯塔•霍金斯法案似乎不太可能。

而為了符合今年11月份的投票議題資格,該議案的支持者需要在4月24日前收集有效的選民簽名共計365,880份。


(文章提供:鄭博仁律師事務所)



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