每經記者 蘭素英 張凌霄 每經編輯 王可然

  50萬美元，聯排別墅，朋友介紹的經紀人……來自四川省成都市的吳女士未多加思索，便當即拍板，在美國加利福尼亞州帕薩迪納（Pasadena）市全款購置了一套房産。

  事實上，跟吳女士一樣赴美購房的中國人越來越多。次貸危機后這幾年，中國人在美國房産海外買家的占比已從2007年的9%增長至如今的14%。美國房地産經紀人協會（NAR）發布的《2017年美國住宅型房産國際交易調查報告》顯示，2016年4月至2017年3月的這一年間，中國人再次成為美國房産頭號海外買家，一年花掉317億美元，其中65%的買家選擇全款支付。

  房産調研機構CoreLogic的美國房價指數（HPI）預測顯示，2017年5月至2018年5月這一年時間內，美國房價還將上漲5.3%。CoreLogic首席經濟學家弗蘭克·諾斯福（Frank Nothaft）在接受《每日經濟新聞》記者採訪時提醒中國購房者，投資美國房産當警惕房産價值波動。

  中國買家購房年花317億美元

  根據NAR的報告，2016年4月至2017年3月期間，中國買家在美國的購房成交總額達到317億美元，超過了來自加拿大、英國、墨西哥和印度的買家，成交金額連續四年蟬聯冠軍，創下新高。同期，中國買家購入40572套房産，購房數量連續三年榮登美國海外住房買家榜第一名。

  中國買家的購房實力不僅僅體現在數量上。美國最大的房地産數據平台Zillow集團的首席經濟學家亞倫·特拉薩斯（Aaron Terrazas）在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示：“與其他海外買家相比，中國買家更中意價格偏貴的沿海地區。Zillow統計數據顯示，三分之一的中國買家主要關注的城市有六個，分別是聖何塞、舊金山、西雅圖、洛杉磯、聖地亞哥和波士頓。這些地區價格都不便宜，因此中國購房者的目標價中位數就非常高，2017年第一季度達到了53萬美元，相比之下，美國當地購房者的目標價中位數僅為25.8萬美元。不僅如此，中國買家還喜歡相對較新的獨立式住宅。”

  為什麼越來越多的中國人熱衷於購買美國房産呢？特拉薩斯表示，這其中的原因各不相同。“就業和子女教育是中國人赴美購房的主要驅動因素之一。從中國人的社區搜索記錄來看，他們傾向於勞動力市場強勁的地區，尤其是技術人才就業良好的地區。除此之外，中國人還喜歡有實力雄厚的學校配套的社區。”他同時指出，“投資也是中國買家赴美購房的主要原因之一。”

  在美購房的吳女士就是一個典型的例子。她向《每日經濟新聞》記者透露，她與丈夫共同經營着一家公司，兒子在美國賓夕法尼亞大學就讀碩士，在美國買房一方面是為了自家人的居住所需，另一方面也是以投資為目的配置海外資産。

  美國房地産經紀公司RE/MAX Champions加州地區房産經紀人Linda Ing告訴《每日經濟新聞》記者，她的客人几乎百分之百是以投資為目的，因此他們並不是買最好或最貴的房子，而是選擇投資回報率最高的地方。有些客人是聽朋友说某一地區投資回報率較高，就和朋友一起購買了房産。

  26%中國買家申請美國貸款

  美國抵押貸款銀行家協會（MBA）近期發布的一份報告顯示，今年7月，美國的可獲信貸指數上漲了0.3%至179.0。這说明美國的信貸政策在一定程度上有所放鬆。

  盡管如此，中國買家要想在美國申請到房貸也是非常困難的事，因為美國的貸款篩查機制非常嚴格，而且大多數抵押貸款機構，包括一些大型銀行，認為放貸給國外買家風險太高。

  據匯豐銀行網站信息，國外買家在美申請抵押貸款有以下幾個程序：貸款預批及申請、信用核實、提交信貸記錄、銀行對賬單和收入證明等相關資料，以及完成房産交易。除了複雜的手續，國外買家的首付比例也比較高，甚至達到40%以上，利率也比當地居民更高。

  NAR的報告顯示，2016年4月至2017年3月期間赴美購房的中國買家中有65%選擇全款買房，26%申請美國貸款。

  對此，特拉薩斯向《每日經濟新聞》記者解釋说：“通常，只有那些在中國和美國均有業務運營的銀行才願意貸款給這類買家，因為只有他們才能評估貸款人的信用風險及收入，一旦貸款人拖欠貸款不還，他們有能力回收其資産。”

  今年以來，央行與國家外匯局加強了跨境人民幣業務管理，使得個人購匯程序更加嚴格。2017年7月1日起實施的新《金融機構大額交易和可疑交易報告管理辦法》已將大額現金交易的人民幣報告標準由20萬元調整為5萬元。此外，辦理購匯業務時必須填寫《個人購匯申請書》，以提供真實購匯用途信息。但CoreLogic首席經濟學家諾斯福對記者表示，目前尚看不出該規定對美國房屋銷售的影響，盡管最近幾個月，中國買家將目標價降低了約2萬美元。

  Ing則告訴《每日經濟新聞》記者，她經手的中國買家几乎均採用全款購房，主要通過自己每年5萬美元的換匯積累，以及充分利用親戚朋友的換匯額度來籌集資金。

  房價高企購房者需警惕風險

  截至今年5月，美國房價已經連續6個月創下新高。CoreLogic的最新數據顯示，繼2011年3月跌入谷底后，CoreLogic美國房價指數（HPI）至今已經上漲了近50%。同時，CoreLogic HPI預測顯示，在2017年5月至2018年5月這一年時間內，美國房價還將上漲5.3%。

  諾斯福解釋说：“強勁的房屋需求和有限的供應量是造成房價上漲的主要原因。經濟的復甦以及抵押貸款利率的下降刺激了需求的增長。2017年7月，美國失業率小幅下跌至4.3%，這使許多家庭都有能力購房。不僅如此，美國30年固定利率貸款的抵押貸款利率如今非常之低，2017年7月的平均利率僅為3.9%。然而，新房修建數量依然保持在較低的水平，待售房産量保持在近30年的新低，供不應求使得房價穩步上升。”

  摩根士丹利美國固定收益研究部主管Vishwanath Tirupattur也曾表示，受潛在購房者（尤其是千禧一代）增多、待售房屋數量接近新低、抵押貸款申請放鬆等因素影響，今年美國房價的年增長率將達到4%。

  Ing也告訴《每日經濟新聞》記者：“未來美國房價還將會繼續上漲，並且最近幾年內不會出現下跌現象，但漲幅並不大。”

  但記者在採訪中也注意到，雖然目前美國房市走勢強勁，但中國購房者同樣需要警惕其中的風險。以加州為例，據Ing介紹，目前加州房産的投資回報率為3%到4%，而2010年和2011年的時候，投資回報率約為12%。繼2014年房價上漲后，去年到今年房價漲幅較小，投資回報率變低，但購房成本和租金並未變化，因此很多客人已開始從買房轉向賣房。

  諾斯福说道：“在美購置房産的風險與投資其他不動産一樣，房産價值容易出現波動。CoreLogic美國房價指數在2006年4月達到最高點，2011年3月跌入最低點，期間跌幅達33%，許多當地社區價格跌幅甚至超過這一數值的兩倍還多。”

  對於准備或已經在美購房的非居住中國買家，他提醒说，除了按時交房産稅，還必須按時繳納房屋財産保險。

  同時，特拉薩斯在接受《每日經濟新聞》記者採訪中，也提出了幾點建議：“買家在購房時應該注意到，房價之外還有筆房産買賣手續，這是完成交易所需另外支付的費用。此外，買家還需留意的是，找一個經常與中國買家打交道、且信譽良好的經紀人。與其他國家不同，在美國，不管是買家還是賣家都有自己的經紀人。買家經紀人只對買家負責，將買家利益放在首要位置。因此，找一個值得信賴且可隨時溝通的經紀人至關重要。”