歡迎您來到美新社! 請登錄 註冊

美新社

陳玲華廣告

首页 > 美洲新聞 > 洛杉磯

法訊 ║新房出現瑕疵隻能通過訴訟來解決嗎?

發佈時間:2019年08月16日 15:05 來源:美新社 评论:0條 點擊:5563次



【帕薩迪納】如果您發現剛過戶的新房突然水管漏水、房屋出現裂痕、破損等的缺陷時,到底應該如何處理?當新房出現問題,而賣方、賣方代理人或房屋檢驗員卻不曾告訴過您,而很多問題也大多是在過戶後的幾天、幾周、甚至幾年後才出現,這時,到底應不應該由買房自行承擔所有的經濟損失?


南加州知名審判出庭律師鄭博仁就表示,在這種情況下,您確實可以要求相關負責人,分擔您的經濟損失。當然,最好的解決辦法是可以避免訴訟,即可解決這樣的糾紛。但您應該首先通過以下因素,來分析訴訟是否合適與您,以便您可以根據自身情況解決問題。

 

在買房過程中,您可能針對新房的一些問題,多少有了一些了解。例如:門頭裂縫,這可能是顯而易見的。又如管道老化,賣方可能已在賣房過程中向您做了披露。假設您雇用了一名房屋檢驗員,他也可能會向您披露一些房屋的問題。即使在過戶之後,您的房屋當然也會產生正常的老化情況。而這個時候一旦遇到房子出現問題,是否就隻能認倒霉呢?



首先,您的保險公司會承擔損失嗎?如果會的話,當然就沒有必要自己採取行動。


那麼房屋出現問題,到底該由誰來負責?


即使您認為自己遭到了欺騙,也不能無緣起訴所有參與房屋出售的人。責任方通常為以下一位或多位責任人:


- 賣方:幾乎每個州都有相應的法律,要求賣方在售房完成之前,填寫標准披露表格,告知買方房屋存在的缺陷。(即使您是以“現狀購房(as is)”,這一責任仍然存在。)標准表格通常要求賣方說明房屋擁有具體的特征(如:電器、屋頂、地基、電力、供水和供暖系統),然后評估或描述其現狀。部分州的披露法律比其他州的更為全面,如果某個披露要求不在列表中,則賣方可能不需要披露。此外,賣方通常不需要主動找出房屋缺陷。但如果賣家很顯然應該了解房屋的瑕疵,但拒絕披露,則您需要做的就是要找出賣家是否確實知道該缺陷。例如,如果賣家修補或隱藏了該缺陷,或者如果鄰居告訴您賣方曾試圖處理該缺陷,則您就有了証據。


- 賣方的房地產經紀人:一些州的法律規定,賣方的代理人有責任披露他們所觀察到或被賣方所告知的房屋缺陷,盡管他們的職責往往相當有限。建議您查看自己所在州的披露法律,並在買房之前,一定要弄清楚房屋缺陷是否對於經紀人來講是明顯的。


- 您的房屋檢驗員:您在買房前一定要進行嚴格的房屋檢查。理論上,檢查員應該找出賣方所不知道的房屋缺陷。如果檢查員錯過了專業標準應該注意到的缺陷,檢查員則可能會承擔責任。詳細閱讀您的房屋檢查報告,並查看其對相關方面的評估。因為有一些買家在事後,才會尷尬地發現其房屋缺陷其實早已在檢查報告中就有明確說明,或者相關的房屋問題是被檢驗員明確排除在檢查范圍之外的。


您有案子可訴嗎?


一旦您弄清楚了責任方,接下來所需要了解的就是責任方的不良行為,是否能讓您有權獲得賠償。如果您的情況符合以下條件,您可能會有案可訴。我們已將一些法律原則納入此列表,該表適用於美國大多數州的大多數情況。


在您買房之前,的確存在缺陷。若是自買房以來開始出現的缺陷,或者是您房屋老化或維護失誤的自然結果,您可以自行處理。當然,確定缺陷何時產生,可能會很復雜。例如,污水管道中的堵塞可能是一個新出現的問題,或者可能是管道長期問題的再次發生。您可能需要專業人士進行評估。但如果缺陷在您買房之前就已經存在,請繼續閱讀下文。


這不是一個您可以在買房之前明顯看得到的缺陷。如果在開放式房屋的客廳天花板上有一個巨大的裂縫,您現在才決定提起這個缺陷,那麼就不會有勝算。但如果裂縫被假天花板隱藏起來,那麼這個缺陷可以進行索賠。如果您的檢查員本該發現該問題,那就意味著您也可以對檢查員提出索賠。


在售房之前沒有人告訴過您這個缺陷,或者有人對您進行了欺騙。如上所述,責任方可能是賣方、賣方代理人、或檢查員。


您合理聽信了賣方的謊言或事實隱瞞。此類情況相對比較容易進行索賠。例如,如果您在決定買房或講價時,賣方告訴您房屋修繕是根據法規進行的,您因此相信其言辭。


您遭受了經濟損失。您修復相關缺陷的費用(例如:因地下室受淹而導致您的個人財產遭到破壞,或由於未公開的環境問題導致您的財產價值下降)將在法律上成為您可能的損害賠償 - 甚至包括您還沒有支付的任何費用(例如,您需要一個新的地基,但您還沒有聘請承包商來建造)。但是相關賠償金通常不會超出您房屋本身的價值,例如:您的精神損失。


如果在閱讀上述信息後,您認為您對賣方及其代理人或檢查員可以進行合理的法律索賠,請不要急於訴諸法院。通過使用以下一個或兩個選擇,您能夠以更低的成本和更少的壓力獲得賠償:


- 聲明信:向責任方發送聲明信,要求賠償修復缺陷的費用。


- 調解:告訴責任方問題的所在,假設他們不同意賠償您或立即解決問題,詢問他們是否同意與您進行調解。


最后的解決手段:提起訴訟


如果您始終無法使用上述的方法來解決糾紛,則必須決定是否提起訴訟。如果修復房屋的成本要低於上法庭的成本,那麼建議您不要提出訴訟。反之,您也不應該因他人的謊言或疏忽,付出不必要的經濟代價。


在法律術語中,您可能會根據以下任何一種或多種理由來起訴他人:


 未披露事實(根據您所在州的法規);


 疏忽;


 欺騙;


 違反合約;


 違反保修條款;或


 過失性虛假陳述


以下是如何提起訴訟:


• 確保您處於適當的訴訟期限內(“法定時效期限”)
。從發現問題或合理地發現問題之日起,每個州會限制您有多長時間來起訴他人。法院不希望您在買房20年後,才將賣家拖入法庭,而很難有人會回憶起當時發生的具體事項。大多數訴訟時效都在二到十年之間,但這取決於您所處的州以及您的訴訟類型。建議您聯系所在州的住房管理機構或咨詢房地產律師,可以查找您所在州的法律。


• 考慮小額索賠法庭。在小額索賠法庭提起訴訟可以讓您繼續處理案件,而無需付出常規訴訟需要的許多昂貴的費用。您可以代表自己(在部分州,律師參與此類法庭實際上是被禁止的),而規則通常不是那麼嚴格,您的案子應該可以相對快速地解決。但是,每個州都會對您可以提起訴訟的賠償金額設置一個上限,通常在1,500美元到15,000美元之間。即使您的損失超過此限額,例如,如果維修費用為8,000美元而限額為5,000美元,那麼隻訴請5,000美元的賠償也未嘗不可,因為您將會節省不少時間及律師費。


• 決定是否在州法院提起訴訟。如果您要求的損失金額超過了小額索賠法庭限制,您的下一個選擇是在州法院提起正式訴訟,並得到專業律師的幫助。


結論:


如果您還有更多疑問,歡迎撥打鄭博仁聯合律師事務所的中文熱線626.570.8888,或添加公眾平台獲取更多信息!(公眾號: PaulChengLawGroup)


發表評論 已有0 條評論

  • *用户名:
  • *我的態度:
  • *驗證碼:
    驗證碼
国泰银行上海灘餐廳方孝伟律师事务所華興保險銀泰珠寶張青會計師事務所
寶爾博物館鄭博仁律師事務所凱悅大酒樓美國奧淇國際金融美芝秀葉俊麟會計師權威保險

Copyright@since2016 chinesenewsusa.com All Rights Reserved