2016年12月7日 星期一
遇上“恶房客”“坏房东” 美国租房纠纷如何解决
發佈時間：2017年05月15日 02:38 來源：star 评论：0條 點擊：4423次
租房，可能是大家来到美国后的头等大事。有的朋友很幸运，找到了合适的房子，而有的朋友则可能没有那么顺利，在租房的过程中遇到各种问题。如果真的发生了纠纷，又应该如何处理呢？
在法庭上，房东并不是理所当然的赢家。如果房客有证据表明房东的过失或送达通知的错误，那么整个诉讼过程可能会增加到数月才能完成。如果房东败诉，租约不仅将继续履行，有时还要赔偿房客的相关损失。即使顺利解决，一般也要花上两个月的时间。如果房东胜诉并取得判决书后，只有法庭警察负责执行法院的驱逐令。如果在法官仍未签署驱逐令前，屋主已先采取驱逐行动。届时，房客报警，屋主反而从有理变为无理。如果房客在限定时间拒绝搬离，或搬离后再次返回房间，房东有权报警。
2.房东违约
其实无论是房客还是房东，一旦走到了法律程序，那么一定是一个费时又费钱的事情，所以为了尽量避免这种情况的发生，最好是在租房之前最好签订合同。
在美国与中国不同，租房合约并不一定诉诸文字，口头约定也可视为合约，只要双方同意，由房东提供房屋给房客使用，房客给予房东金钱或其他交换条件的补偿，都被法律认可。 不过为了保护双方权益，清楚的说明合约内容，以免日后误解，将合约诉诸文字有其必要。通常在租约中除了房租外还会有其他责任归属，例如房东必须负责房屋的修缮及房屋安全事项，房客有责任照顾好房屋，未得房东允许不可做任何改变等。如果这些条件未在租约中写明，万一有了诉讼，法官会自动填写租约中漏填事项，诉讼结果也可能会有不一样。
加州租房合同可以参考：
http://www.chineseinla.com/wiki/title_%E7%A7%9F%E6%88%BF%E5%90%88%E5%90%8C.html
作为房东，如果想避免麻烦房客的话，最好在出租之前，委托经纪人让承租人提供社会安全号丶信用记录和工资证明，最好还有承租人前任房东的推荐信。不要怕麻烦，也不要以为没人这么做，实际上，很多美国房东都会那么做的。事前花些精力做好预防工作，总要比事后 (碰到坏房客) 花大钱请律师来的好些。如果房客有过租房违约的记录，也会在信用记录上留下“败笔”。所以在出租前你可以查一下，你的承租人有没有曾经被逐客的记录。
而作为房客，在租房时最好先用你看中的房源地址到redfin或zillow google查看下，里面一般有该房产出售记录登记的住房面积和估计租金价格指引,运气好的话可以查到更多的资料。另外租房最好不要找二房东的出租房，出现纠纷的可能性会更大。
最后，如果想要租房，就在我们网站的“房屋出租”论坛看看吧： http://www.chineseinla.com/f/page_viewforum/f_5.html
1.房客拒付房租
这是最常见的问题，也是房东最头疼的问题。美国，房客有没有交房租，有理没理，只要租客赖着不走，房东是无权自己把房客赶走，断水断电更是使不得，这会触犯法律的。唯一的途径就是赶紧诉诸法律，申请驱逐令（Eviction）。加州法律规定房东可以以房客不付房租为由驱逐。这种情况下，房东上庭前需要给房客提前三天书面通知。当房客收到房东的逐驱通知书，可以与房东协商自动搬走，如果在三天内没有达成协议，房东必须向法院提供正式的驱逐令。房客收到法院的通知后，有五天时限对起诉作出书面回应并出庭应诉。如果未按时回应，房东自动获胜。如果租客出庭应诉而法官裁定租客必须搬离，房东有权要求支付未付的租金以及诉讼费用。在法庭上，房东并不是理所当然的赢家。如果房客有证据表明房东的过失或送达通知的错误，那么整个诉讼过程可能会增加到数月才能完成。如果房东败诉，租约不仅将继续履行，有时还要赔偿房客的相关损失。即使顺利解决，一般也要花上两个月的时间。如果房东胜诉并取得判决书后，只有法庭警察负责执行法院的驱逐令。如果在法官仍未签署驱逐令前，屋主已先采取驱逐行动。届时，房客报警，屋主反而从有理变为无理。如果房客在限定时间拒绝搬离，或搬离后再次返回房间，房东有权报警。
2.房东违约
如果房东不退押金，或是提前解除合同，或是有其他的违约行为，房客又该怎么办呢？当然还是要走法律程序。
如果有租房的合约, 可以直接去小额法庭解决。或者可以把你的情况写下来，带着租房的合同投诉到HUD（Home Urban Development）。其实无论是房客还是房东，一旦走到了法律程序，那么一定是一个费时又费钱的事情，所以为了尽量避免这种情况的发生，最好是在租房之前最好签订合同。
在美国与中国不同，租房合约并不一定诉诸文字，口头约定也可视为合约，只要双方同意，由房东提供房屋给房客使用，房客给予房东金钱或其他交换条件的补偿，都被法律认可。 不过为了保护双方权益，清楚的说明合约内容，以免日后误解，将合约诉诸文字有其必要。通常在租约中除了房租外还会有其他责任归属，例如房东必须负责房屋的修缮及房屋安全事项，房客有责任照顾好房屋，未得房东允许不可做任何改变等。如果这些条件未在租约中写明，万一有了诉讼，法官会自动填写租约中漏填事项，诉讼结果也可能会有不一样。
加州租房合同可以参考：
http://www.chineseinla.com/wiki/title_%E7%A7%9F%E6%88%BF%E5%90%88%E5%90%8C.html
作为房东，如果想避免麻烦房客的话，最好在出租之前，委托经纪人让承租人提供社会安全号丶信用记录和工资证明，最好还有承租人前任房东的推荐信。不要怕麻烦，也不要以为没人这么做，实际上，很多美国房东都会那么做的。事前花些精力做好预防工作，总要比事后 (碰到坏房客) 花大钱请律师来的好些。如果房客有过租房违约的记录，也会在信用记录上留下“败笔”。所以在出租前你可以查一下，你的承租人有没有曾经被逐客的记录。
而作为房客，在租房时最好先用你看中的房源地址到redfin或zillow google查看下，里面一般有该房产出售记录登记的住房面积和估计租金价格指引,运气好的话可以查到更多的资料。另外租房最好不要找二房东的出租房，出现纠纷的可能性会更大。
最后，如果想要租房，就在我们网站的“房屋出租”论坛看看吧： http://www.chineseinla.com/f/page_viewforum/f_5.html
關鍵詞： 遇上“恶房客”“坏房东” 美国租房纠纷如何解决
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美国租房需明晓权利责任05月15日 02:39
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